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《珠海市国有建设用地标定地价公示项目》听证

 发布时间 :2019-09-25 07:04

  日前,珠海市自然资源局发布了《珠海市国有建设用地标定地价公示项目》听证报告,保利、碧桂园、仁恒、中海、龙光、绿景等房企参与听证。

  该听证报告,汇报内容主要分为以下六个部分:第一部分是项目概况,第二部分是总体技术线,第三部分是地价内涵,第四部分是公示范围,第五部分是布设情况,第六部分是标定地价初步。

  珠海市自然资源局根据《珠海市人民关于印发珠海市重大行政决策听证办法的通知》(珠府〔2014〕12号)、《珠海市人民办公室关于印发珠海市重大行政决策程序的通知》(珠府办〔2015〕22号)的,于2019年8月19日下午15时至17时30分在市自然资源局1号楼一楼会议室公开举行《珠海市国有建设用地标定地价公示项目》听证会。在听证会上,陈述人就《珠海市国有建设用地标定地价公示项目》(征求意见稿)项目概况、项目总体技术线、地价内涵、公示范围、布设情况、标定地价初步等有关内容进行了详细说明,与会代表就该项目的可行性、合以及对各方的利益的影响充分发表了意见,提出了修改。会议取得了预期效果。现报告如下:

  听证代表:(实际参加会议16个单位16人,个人代表5人,共21人),分别是:市:王定科;珠海市香洲区人民:陈泽雄;珠海市斗门区人民:赖彦君;珠海市税务局:朱海洲;珠海市工业和信息化局:刘永清;珠海市评估协会:何颖仪;珠海市评估协会:何颖仪;保利(珠海)房地产开发有限公司:黄榕水;珠海市碧桂园房地产开发有限公司:朱凤凯;珠海仁恒实业有限公司:莫茜茜;中海地产(珠海)有限公司:贺淋秋;珠海市龙光房地产开发有限公司:罗创洁;珠海绿景房地产开发有限公司:刘诗;广东公评房地产与土地估价有限公司:麦丽娴;广东陆地土地房地产估价有限公司:肖棣钧;深圳市广衡房地产土地资产评估顾问有限公司珠海分公司:潘毅;广东卓越土地房地产评估咨询有限公司:刘桂浩;市民代表:蔡旭、雄、李秀标、赵柳笑、罗曦。本次听证会还邀请了珠海市政协,该单位已电话告知有事缺席已请假,另一名市民代表已电话告知有事缺席已请假,不参与此次听证会。

  陈述人就《珠海市国有建设用地标定地价公示项目》(征求意见稿)项目概况、项目总体技术线、地价内涵、公示范围、布设情况、标定地价初步等有关内容进行了详细说明。

  汇报内容主要分为以下六个部分:第一部分是项目概况,第二部分是总体技术线,第三部分是地价内涵,第四部分是公示范围,第五部分是布设情况,第六部分是标定地价初步。

  为管理需要确定的,标准地在现状开发利用、正常市场条件、最高使用年期或政策年期下,某一估价期日的土地价格。

  在土地级别或均质区域基础上划定的,土地条件、土地利用状况等特征基本相似、地价水平接近的空间闭合区域。

  在标定区域内,土地条件、土地利用状况等特征具有代表性,且利用状况相对稳定,地价水平能够起示范和比较标准作用的地。

  部门按照的程序和途径,将所辖区域内标定地价有关信息公开公布,作为供市场主体或相关管理工作参考的价值标准,并接受咨询的行为。

  标定地价为我国公示地价之一。根据《中华人民国城市房地产管理法》、《关于土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知(国土资发〔2001〕44号)》(下文简称“国土资发〔2001〕44号”)、《国土资源部办公厅关于部署开展2014年度城市地价调查与监测工作的通知》(国土资厅发〔2014〕14号)(下文简称“国土资厅发〔2014〕14号”)、《国土资源部办公厅关于部署开展2015年度城市地价调查与监测工作的通知》(国土资厅发〔2015〕655号)(下文简称“国土资厅发〔2015〕655号”)等相关,珠海市在2016年开展并完成了标定地价公示试点项目工作。

  为健全珠海市地价体系,加强地价管理,优化土地资源配置,根据《广东省国土资源厅关于做好2018年城乡地价调查与监测工作的通知》(粤国土资利用函〔2018〕1532号)的最新要求,珠海市自然资源局2019年启动了新一轮标定地价公示工作。

  按照国土资厅发〔2014〕14号文、国土资厅发〔2015〕655号文及附件、粤国土资利用函〔2018〕1532号等文件要求,结合珠海市土地市场价格和地价管理执行情况,确定标定地价方案,包括确定年度标定地价项目工作的技术方案和技术要求等。

  根据项目的体系框架建立相应的项目组,制定项目的管理制度,规范参与的技术承担单位和估价师的行为,对整个项目工作进行管理、协调。

  根据《标定地价规程》(TD/T 1052-2017)要求,标定地价公示范围划定应以行政辖区为基础,根据市场发育和的服务监管需求灵活确定;宜覆盖建成区、开发区,逐步拓展至近期城镇规划建设区及农村集体土地市场发育较好的城镇。

  结合规程要求及珠海市的城市规划、发展的实际情况,标定地价公示范围包括中心城区建成区、近期规划建设区,涵盖珠海主城区、南湾城区、横琴新区、西部中心城区及其他重点发展区域。

  以珠海市国有建设用地基准地价更新项目图件作为工作底图,在土地定级及基准地价区段划分的基础上,结合城市地价动态监测的区段划分,主要依据近年来土地条件、土地利用状况、土地开发程度、主导地价影响因素、地价水平等方面的变化情况,结合专家经验,划分标定区域。

  根据珠海市城市发展及房地产市场发育情况,在标定区域划分的基础上,参照《城市地价动态监测技术规范》(TD/T 1009-2007)的要求,完成标准地设立。

  参照《城市地价动态监测技术规范》(TD/T 1009-2007)的要求及标准地设立的实际情况,完成标准地基础信息的采集工作,并形成相应的数据。

  参照《城镇土地估价规程》(GB/T 18508-2014)的要求,组织估价师完成珠海市各用途的标定地价评估。

  对珠海市各用途的标定地价评估初步结果进行审核及汇总,得到各标定区域的标定地价评估结果。对评估的“及时、真实、准确、规范、完备”负责,项目的科学、合理,项目能够满足公示和应用的需求。

  该阶段的主要工作内容包括完成项目招投标、技术承担单位进场、正式开展工作、签订项目合同等工作。主要包括:

  由珠海市自然资源局统一发函,向市住房和城乡建设局、市民政局、市交通运输局、市建设工程造价管理站、珠海市税务局、土地储备发展中心及各分中心、珠海市不动产登记中心等多部门收集数据资料。同时,项目组对上述部门进行了走访沟通,并通过电话、邮件等方式及时沟通。

  项目组完成了含横琴新区的香洲区、斗门区、金湾区三个行政辖区的外业调查走访工作。包括零售商业用地、城镇住宅用地、商住混合用地、商办混合用地、三种及以上用途混合用地等用途61标准地的、营业情况、现状等资料。

  标定地价项目初步征询珠海市自然资源局内外相关单位意见阶段,项目组根据意见对进行完善。

  项目组配合市自然资源局举行本项目听证会,听取和征求社会意见,项目组根据听证意见对进行完善。

  听证会后,项目组配合,由珠海市自然资源局组织验收;标定地价及公示方案经市自然资源主管部门确定通过并报请同级人民批准,批准后向社会公开标定地价。

  (四)混合用地:(同一地上含一种以上用途)共有商住混合用地、商办混合用地、三种及以上用途混合用地

  1、根据《标定地价规程》(TD/T 1052—2017)的,标定地价的公示范围,应在本行政辖区内根据市场发育程度和的服务监管需求确定。

  2、公示范围划定应以行政辖区为基础,根据市场发育和的服务监管需求灵活确定;宜覆盖建成区、开发区,逐步拓展至近期城镇规划建设区及农村集体土地市场发育较好的乡镇;

  3、各类标定地价公示范围的划定宜考虑土地权属及利用现状、相关规划空间分布特征;各类标定地价公示范围可叠置;

  城镇住宅用地的公示范围约0.96平方公里,为碧桂园濠月湾、龙光玖龙湾、华发新城左岸、中冶逸璟公馆、华发首府、绿洋山庄等纯住宅小区范围。

  工矿仓储用地公示范围为工业集聚区(开发区、工业园区),共312.35平方公里,主要分布在南屏工业园、珠海保税区、前山物流园等工业园区、开发区。

  商办混合用地的公示范围约0.55平方公里,分别是九洲港片、钰海环球金融中心片、财富商务大厦片,均为商业、办公混合用地分布较密集区域。

  三种及以上用途的混合用地约7.29平方公里,分布在仁恒滨海中心、十字门、横琴易方达金融大厦、中海富华里片,均为大型商业综合体。

  根据《标定地价规程》(TD/T 1052—2017)的要求,结合本项目的实际情况,在划分标定区域过程中,遵循以下原则:

  根据《标定地价规程》(TD/T 1052—2017)的要求,结合本项目的实际情况,标定区域的划分要符合以下要求:

  ① 标定区域的划分应在已有土地级别或均质地域的基础上,结合地质地貌、水土条件、土地利用和市场发育程度等进行;在已建立地价动态监测体系的地区,标定区域的划分宜参照具有较好现势性的地价区段;

  ② 建设用地标定区域划分时,除区位因素外,还应关注土地的、面积、形状、宽度、深度、临街状况、地形、地势等土地条件及土地的用途、开发程度、建筑密度、建筑容积率、地上地下主要建构筑物的用途、建筑结构、建筑成新等土地利用状况;

  ③ 标定区域的分界线,宜采用河流、沟渠、道、堤坝等线状地物,产业、商业商务区、成片住宅等的规划或现状范围边界,行政区划界线以及有明显标志的权属界线;

  ⑤ 每个商业商务区原则上应划分为的标定区域,如果区域内土地利用条件和地价水平差异较大,可划分为两个或多个标定区域;

  ⑥ 每个产业园区原则上应划分为的标定区域,如果区域内土地利用条件和地价水平差异较大,可划分为两个或多个标定区域;

  根据《标定地价规程》(TD/T 1052—2017)的要求,标定区域的合、均质性,项目组组织实地勘察,经过多轮讨论,根据珠海市当前城市发展、未来城市规划、重大项目进度等城市发展情况及房地产市场发展情况,本项目标定区域共分为四种用途,分别是零售商业用地、城镇住宅用地、工矿仓储用地、混合用地,其中混合用地包括商住混合用地、商办混合用地、三种及以上用途的混合用地。最终确定的标定区域共61个,其中零售商业用地1个、城镇住宅用地6个、工矿仓储用地15个、商住混合用地31个、商办混合用地3个、三种及以上用途的混合用地5个。占比分别为:1.64%、9.84%、24.59%、50.82%、4.91%、8.2%。

  参照国土资源部《城市地价动态监测技术规范》(TD/T 1009-2007)的要求,结合本项目实际,标准地的设立遵循以下原则:

  指设立的地价监测点的土地条件,利用状况以及周围土地的利用条件比较稳定,在较长的时间内不会发生分割、合并或重新规划等情况;

  布设的标准地需符合区域发展情况,满足中心城区、近期规划建设区、城市边缘区等不同城市发展分区的布设密度要求。

  ② 标准地的土地用途以证载用途为准,现状开发利用应符律、法规及相关规划的要求,地上物的实际用途与土地用途原则上应保持一致;

  ④ 建设用地标定区域内的标准地宜完成开发建设并正常经营与使用,或具有明确、详细的规划条件;

  根据标准地设立的原则及要求,2019年珠海市国有建设用地标定地价公示项目共设立61标准地,每个标定区域内有且只有一标准地。其中零售商业用地标准地1、城镇住宅用地标准地6、工矿仓储用地标准地15、商住混合标准地31、商办混合标准地3、三种及以上用途的混合用地标准地5。占比分别为:1.64%、9.84%、24.59%、50.82%、4.91%、8.2%。

  通过对地各用途所在市场评估价格进行容积率修正,修正为标准地现状容积率的价格水平,再根据地的各用途面积进行加权求和,得到该地的市场评估价格,进而与标定地价进行对比。

  对比结果发现,市场评估价格普遍高于标定地价,平均差异率为-11.38%,主要是两个项目的地价内涵有一定差异、评估思的差异、所代表的区域范围在两个项目上略有不同等原因导致其标定地价与市场评估价差异,但该结果总体符合标定地价的情况。

  听证参加人就听证项目的可行性、性、合进行了论证,对标定地价用途、标准地的选取及标定区域的划分、评估内容、更新情况、价格水平、地价内涵、应用方向、公示等方面提出如下主要意见和:

  ①选取标准地的理由是什么?目前选取的标准地中,有的地是开发较早的小区,而没有选择接近估价时点的地。

  ②标定区域划分的理由是什么?目前的标定区域没有全域覆盖或覆盖的范围较小,没有包括出让地价较多的区域和“三旧”区域。如井岸镇,白蕉镇,金湾区航空城,中心城B片区等。

  ①就项目本身而言,其价格是基于什么进行评估的?比如海上五月花这个项目,现在目前售价不到30000元/㎡,而地价就到了17000元/㎡。

  ②标准地价格上的评估,是否会参照所处区域综合水平来进行?对此比较疑惑,如华发首府在横琴的项目地价为15000多元/㎡,保利海上五月花为17000多元/㎡,在横琴的项目地价比在唐家的项目地价还低。

  ③标定地价的结果是否借助房价来进行测算的?如唐家雅居乐当时成交的楼面地价是29000元/㎡左右,标定地价的评估是否参考了该数据进行评估的。是否会考虑周边在售项目的价格进行综合评估。

  ④在某种特殊时期,有些商业、写字楼不允许销售的,或者在出让条件里明确必须持有多少年不能分割等情况,是否会以市场售价为参考进行计算?是否会考虑其现实性?举例,海韵城的标定地价15000多元/㎡,从市场考虑,其地块面积比较大,且由开发商持有经营。

  ⑥材料图上显示的红线范围是标定区域吗?华发新城左岸、权晖花园、龙光玖龙湾,三个地价格不一样,是如何评估出来的?

  ①若在技术规程的要求下项目需要进行调整,是否每年都会对标准地的数量、功能方面不断地做增加或变化?

  ③是否可以进一步提高该地价体系精细程度?相比基准地价,该标定地价不够精细。从选取标准地及划分标定区域上讲,每标准地代表的区域范围非常大,感觉上认为均值区域的划分也较粗略。

  ⑤因为该标定地价体系每年会进行更新,未来选取的地块是否会考虑对现在出让的、存在特殊情况的土地?

  如配建幼儿园、公园、道,甚至还存在住宅出让地,配建人才房、保障房,这种情况届时是否会进行修正?有可能同一地在出让时存在多种功能的混合情况且后来混合情况发生变化,选取的标准也会受影响。

  ①该标定地价与评估地价两者之间具体的差异是什么?存在差异的原因是什么?珠海市在今年更新了2019年的评估市场价,内容基本覆盖了项目中的区域,标定地价比市场价格低11%,相差水平的程度也比较大,理由是什么。

  ②评估市场价跟基准地价都有设定容积率下的楼面地价,标定地价的现状容积率和设定容积率都是按照现状容积率来设定,请问是基于什么来考虑的?

  ①搭建该体系的目的和工作意义是什么?是为了起参考作用,去应用在即将出让的土地中或说在涉及到的土地评估项目中吗?

  ②每个区域均有标定地价,但每地都有不同的功能比例,他人应如何借鉴和应用?如:是否会像市场评估价一样,对混合用地情况考虑分割出每个用途的价格进行计算。

  ④评估公司在处理出让地评估时,可以参考标定地价吗?由于提到该体系并没有做到全市覆盖,评估时仍可以进行参照和应用吗?

  ⑦新一轮基准地价何时公布?评估时应如何考虑,用标定地价体系还是基准地价体系,两者在使用上应如何选取?

  ①提一个小意见,是否可以按照规程要求前提下,除涉密部分不公布,将最终的标定地价,包含表格、修正体系等内容都在自然资源局网站整套公布?

  ②同片区内的价格高低不统一,从目前来看,地价差异主要原因在容积率和商住占地。由于每个地块容积率和商住用地不同导致价值差异很大,未来能不能公布相关容积率和商住占比的内容?或列个标准容积率或标准商住用地的价格。

  ③主管部门是否考虑过,因价格与预期有一定差异,公示后对市场造成的影响应如何对待?例如,海怡湾畔楼面价是2万多,华发新城六期是1万4,两者的地理也有一定认知,结果公示后肯定会引起一定反响。且希望公示方面可以考虑到如何让理解该体系的含义。

  ① 上一轮标定地价是2015年完成的,当时标定地价项目是试点项目,在探索搭建的标定地价体系,上一轮根据珠海的实际需求,按商业、住宅,工业、办公4种用途做的,由于规程(指《标定地价规程》)未出台,当时是根据珠海的实际情况来做,现在部里面已经下发规程,且明确需要按规程要求来做,因此本轮标定地价的用途按地的实际用途来分类,两种及以上用途的需要归到混合用途,即分为商业、住宅、工业、商住混合、商办混合、三种及以上用途的混合。

  ② 由于标定地价标准地的选取是有要求的,目前住宅、办公的混合用地尚未具有代表性,如果有已经出让没建设,或者计划出让的,以后的更新可以把它选为标准用地。

  ① 关于选标准地,其原则是代表性、确定性和稳定性,在这些原则基础上还有其他条件,如现状利用情况跟档案记录信息一致等。在这些原则下,在选择标准地时做了取舍。

  ② 标定区域确实没有全覆盖,上一轮做试点时,项目结合国土管理的需求,试点时是做了全覆盖的,本项目是在规程下发以后做的,配套下发文件,严格按照规程规范做,且本次是第一次做,搭建体系,以后更新的时候会考虑扩大范围。

  ① 本次评估采用剩余法、收益还原法等评估方法评估,标定地价的价格水平是低于市场评估价格11%左右,如果和近几年成交的高价地对比的话,应该低的幅度更多一点。

  ② 因为公布的是现状条件下的价格,参考地所处区域的综合水平来进行,由于各地的商住比不一样,容积率不一样,且公布的是现状价格,所以直接看公示的价格,差异会很大,不具有可比性,项目操作过程已考虑了同一种类型在区域上的一个协调平衡的关系。

  ③ 标定地价是用两种评估方法加权后综合确定的,也会用到房价来推算地价。29000元/㎡的成交地价,是在特殊市场下成交的价格,所以在评估过程中,售价的取值会取一个客观的价值,会考虑周边在售项目的价格进行综合确定。

  ④ 要分析每地每种用途适用什么方法,但是具体对这地现状的好与坏,都需要调查周边情况的水平,本次所选的地未选取有特殊条件的地。

  ⑤ 标准地价格是参与评估的每一位估价师分析后选择,三种方法都可以用,主要用的是剩余法和收益还原法。

  ⑥ 标定区域范围是红线范围。不同标定区域的价格关系,需要做区域因素修正和个别因素修正,且需要看地的实际利用情况,最后才能对比其价格水平。项目过程中已考虑了同一功能,同等条件下地价值的梯度关系。

  ① 关于每年的更新是否会数量和用途的增加进行要求,现在是没有明确的,只是相关文件根据管理需要确定,接下来的更新会根据实际需求进行更新。

  ② 因为是第一次搭建,目前公共服务用地一级市场出让成交的不算多,明年也考虑增加公服用地,向社会公示。

  ③ 我市基准地价体系精细程度已经远远超过了国家要求公布的范围,但是标定地价是第一年做,先运行一段时间,我们会在以后的更新中考虑细化。

  ⑤ 目前选标准地时避开了这种特殊情况,个人暂时不选这种特殊情况,因为它是在现在政策下要求的一些做法,是不是具有普遍性还需要观察,找到一定规律也是可以选。

  ① 评估市场价是2013年的时候搭建体系的,珠海市人民发文,并明确评估市场价的应用方向,当时文件里明确了划拨转出让是且地上没有建筑物的,改规模等情况,是用评估市场价。评估市场价是结合当时应用的方向,确定评估思,与标定地价确定的评估思是不一样的,评估市场价的思的模拟开发商拿地的情况,是空地全新开发,且在设定条件下的地价;标定地价是每一地自身利用条件下的价格。地价内涵的不同会造成价格差异。

  ① 标定地价是标准地在现状开发利用,正常市场条件,最高使用年期或政策年期下某一估价期的土地使用价格。是标准地自身的价格。

  ① 自然资源部(原国土资源部)在2018年出的规程要求各地开展标定地价工作,公布以后怎么用,很多地方提出是否可以作为出让起始价依据等,如果税局刚好审核的是标准地的价格,则该地的标定地价可以作为参考,如果是周边的地块,还需要做修正,因为利用现状的不同,其价格不同。

  随着基准地价体系的成熟,2014年部里就部署开展搭建标定地价体系,也是完善公示地价体系的内容之一,部里不明确标定地价怎么使用,但需要先把体系搭建起来,各地再探索怎么使用。

  ② 上一轮标定地价是按照各用途、全域覆盖、设定内涵下测算价格的,这样最合理且最直观,现在这个方法是规程要求做的,且部里发文要严格按照规程做。是否可以公布最终地具体的商业跟住宅配比是多少,部里给的模板是没有的,将会与市局商量公示的内容。

  ③ 主要是思不一样,最大的区别是评估市场价的应用方向的不同,如超容积率的补地价,确定相关参数时是假设开发商要从市场拿地的情况,土地价格应该是多少。

  ④ 评估公司评估地时,明确是能用标定地价的,也是文件有的,同时也有配套标定地价修正体系。

  ⑤ 从法律效力来讲,标定地价是公示地价的一种,珠海市公布的评估市场价仅仅是珠海市人民在特定利用条件下搭建的,从法律地位来讲,标定地价地位要高于珠海市的评估市场价。

  ⑥ 标定地价应用的条件的问题,在业内也有不同的理解,在同一标定区域范围内是不是选一标准地就可以,这个部里没有明确,还是需要按照规范来做,选取三标准地,都对它进行修正。其实关于标准地价的应用也还是在探索期,因为现在是第一年。

  ② 会与市局商量公示的内容,商住占比不是规程要求必须公布的内容。标准容积率或标准商住比的价格,这个跟规程不一致,不过我们会有修正体系,可以搭配修正体系用。

  ③ 华发新城6期,住宅占30%,海怡湾畔的住宅占比是60%。造成价格差异的原因还是商住比例的不同。

  接下来会跟市局沟通一下公示的内容,在部里规范要求公布的信息基础上,增加公布一些基本信息,让社会比较清晰地了解到这一地的基本信息,理解的含义,特别是对价格差异比较大的信息。

  针对听证会上各位听证代表提出的问题,市自然资源局和技术承担单位的相关专家进行了深入的讨论和研究,并逐条研究回复意见。由于听证代表的问题和意见均属于对标定地价听证材料的疑问,已解释,详见第四点。

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