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中国房地产的中长期拐点已经来临

 发布时间 :2019-11-05 09:04

  作为中国房地产长期的观察者和研究者,我之前有说过,中国房地产的中长期拐点已经形成。这里我想再次强调一下的是所谓转折点来临。这并不意味着:

  从目前的态势来看,设置诸如““限购、限贷、限价”等政策,是在有意冻结市场,让成交量不会放大,房价维持相对稳定,尤其是房价的绝对值稳定。大家设想一下,如果不冻结市场的交易,一旦国际经济格局和国内经济出现风吹草动,投资者一涌而出的逃离房地产,会产生怎样的后果?下面我跟大家简单演绎一下:

  如果真的出现上述资本外逃房地产的情况,首先是资产价格的下跌,从而导致(房贷者)债务违约,接着导致银行会低价处置违约资产,从而进一步导致资产价格的断崖式下跌,这样循环下去,就是出现整个社会的,最近就会酿成经济危机。这种后果是任何人不愿看到的。

  如果房价绝对值是比较稳定的,那么随着经济增长和人们收入增长,房价也就是在相对下跌,这是一个比较理想的状态。但是这里有一个风险,目前房地产市场的投资者(或是投机者)杠杆率究竟多大?而国家去杠杆的力度是否可以准确观察到这样的数据,并且不至于这些投资者破产从而导致廉价处置资产,继而引发一些列的问题。这在一定程度上也决定房地产堰塞湖效应”发生的概率。

  对于普通购房者,是很缺乏对市场的认知,完全凭以往市场暴涨的经验就认为房价不会下跌,这样认为显然是没有力的。这里存在信息不对称和房地产市场规律的分析能力差异,对于很多普通投资者有这样的认知也不足为怪。但是对于某些资深的房地产专家还在继续看涨房价,真是让人匪夷所思。永远的多头和永远的空头都是不符合市场规律的。我曾经说过如果房地产市场是政策性的市场,它理应回归是用来住的功能,即“房住不炒”;如果说房地产市场是投资性市场,那我想说的任何具有金融属性的投资市场都是不存在永远的牛市,都具有周期性。

  对于那些还鼓吹说近期短暂的调整是上车的好机会,还说下一轮房价会上涨更高的“专家”们,有些逻辑跟普通大众没什么区别?就因为房价连续涨了20年,那么接下来还要涨20年?这道理拿到市场上来鼓吹老百姓买房的意图何在?

  过去10年房价的上涨是经济增长、人口红利、货币政策、信贷政策等多方面因素的共振的效应。只是我想试问一下,这些因素发展到今天还有多少是存在的?

  近年来,国内P一直在6.0-7.0%之间徘徊,从目前的增长态势来看,再也很难有高增长的可能性。一是基数已经过于庞大,再保持很高的增长率,是需要多大的绝对增量来支撑?二是除了房地产行业能对P产生巨大的拉动作用外,目前仍没有其他单个行业或是几个行业能够产生房地产行业如此大的拉动作用。”直白点讲就是P不会再像以前那样快速增长了。

  再看人口红利,中国80年代的婴儿潮时期出生的小孩现在也已经30多岁,该买房也买了,买不起仍然是买不起,这部分的购买需求已经不强烈。可是经历这次婴儿潮后,由于政策及出生意愿的原因,中国人口出生率一直维持低位徘徊,可谓“后继无人”,再想有如此爆发性的住房需求的增长估计是很难了。

  货币政策。经济快速增长期,扩张的货币政策无可厚非,前些年M2的增长率一直保持在15%左右,近期已经开始下降到8%左右,货币政策的措辞也是说要保持稳健的货币政策。另外,经过一而再的降准降息,目前银行利率基本上处于历史底部,未来虽然仍有降息空间,但会慎之又慎。如果在房地产市场经历比较长周期的人或是有去研究过房价上涨原因的人,都能看到或是感受到,房价线年末开始的,当初的货币宽松对房价起到快速推动的作用。

  信贷政策。扩张的信贷政策支撑经济快速增长过程中企业的资金需求,同时更是助长了房价的快速上涨。近几年来看,这方面的政策动向已经有所改变,最近几次的政策要求是强调金融要支持实体经济。未来信贷政策肯定更多定向支持实体经济。从近两年房地产企业融资就可以看出端倪,而实际上中小房企目前的融资问题已经比较严重,这也是为什么近两年房地产行业并购风起云涌的重要原因之一。

  总之,从经济发展漫长过程来看,房地产在中国经济起到的重要作用在逐渐退出历史舞台。所以政策方向在变、支撑其内在增长的人口、信贷等都在变。或许明白人都清楚,房地产市场周期性的转变是必然的,所以显得犹豫不决,但不管如何都无法改变经济发展规律和历史发展的趋势。

   威廉希尔