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一周房产动态:成交量未恢复土拍持续发热……

 发布时间 :2019-11-16 08:12

  梳理2018年31省、市、自治区性基金预算收入发现,全国至少有25个省份的性基金预算收入(绝大多数都是国有土地使用权出让收入)呈现正增长,增速达到或超过30%的省份至少有15个。浙江省以8736.56亿元的收入高居榜首,江苏省也超过8000亿元。

  伴随着楼市被严厉调控、土地市场受到限价政策影响,多个省份都预计,在国有土地出让收入减少的情况下,今年的性基金预算收入将呈现负增长。根据各省份2018年预算执行情况和2019年预算草案的报告统计,至少20个省份预计2019年性基金预算收入将较2018年有所下降,其中,降幅超20%的省份有5个,降幅在10%~20%的有6个。

  点评:从37省公布的2019年棚改开工目标看,总体较2018年计划开工量下调幅度为51%,棚改规模腰斩直接影响地方卖地收入。

  今年1~4月,头部房企增速出现下滑;TOP31~50(中型)房企开始发力,其中不少房企1~4月份的销售额同比增长超30%。不过,销售额TOP10房企货值占百强42%,行业分化趋势仍在加剧。融资方面,1~4月TOP10房企融资同比增加17.7%,也是平均融资额最多的一个梯队;前4月融资成本最高的为TOP51+的企业,达7.27%。

  点评:头部房企虽然销售增速放缓,但是在能奠定市场占有率的货值和土储方面丝毫没有大意,买地该出手时绝不犹豫。中型房企在这个窗口期发力,其实也是为抢夺在存量市场中的权,没有规模意味着失去市场占有率。

  在信托公司“猛攻”地产投融资业务的同时,房企发债也呈现回暖态势。业内人士表示,开发商各类融资渠道逐步恢复畅通,融资成本明显下行。在此背景下,大部分开发商已着手调整融资结构、增设融资工具,减少对非银金融机构资金依赖。不过,由于以地产“春”为典型的部分领域结构性过热已引起监管层重视,部分开发商对融资成本和融资难度的预判转向保守。

  经历本轮严调控后,地产行业的现金管理更加精细化,大部分开发商已着手调整融资结构、增设融资工具,希望抓住流动性宽松的机遇向资本市场倾斜,减少对非银金融机构资金依赖。

  点评:流动性宽松导致资产荒的背景下,房企成为资金偏爱的资产标的之一,银行也放开对房企融资的,房企在融资缓解改善的情况下,对成本较高的非银金融机构的资金在融资额的占比肯定会有所降低。房企减少信托融资,必然会倒逼信托公司向公开市场债券承销商的转型。

  5月11日晚间,苏州市人民发布《关于进一步促进全市房地产市场持续健康发展的补充意见》(下称《意见》),对工业园区全域、高新区部分重点区域的新建商品住房实施“限售”,新房须取得房产证3年后方可转让;园区全域二手房须取得房产证5年后方可转让。至此,苏州加码楼市调控的靴子终于落地,调控加码为楼市“降虚火”。

  点评:苏州房价上涨有天然动力,太湖水域三分之二面积在苏州让其可供经营用地有限,再加上在长三角区域热点城市中限购政策较松,让投资客将此处视为可炒地,此处限售政策也较为严格,园区二手房5年限售期锁死流动性,对房价上涨应该是有立竿见影的效果。

  上周受五一假期影响各城市成交量均下降,本周样本城市成交量环比均上涨,仅有南京新房成交量环比下跌3.8%。

  节后样本城市二手房成交量涨幅较大,其中,环比上涨90%,深圳环比上涨49%,南京环比上涨61.51%,成都上涨106%。虽然成交量涨幅较大,但是依旧没有恢复至节前一周的交易量水平。

  1.位于城东的首开东城金茂府,均价约4.67万/平,55套房源吸引了109组客户来认购,中签率高达50.46%。

  1.栖霞区金浦御龙湾于5月6日开盘,项目共128套房源,均价2.6万元/平,户型面积87平、89平、109平,共有1088组客户参与摇号,中签率为11.8%。

  2.浦口区金隅紫京叠院于5月12日开盘,共232套房源,均价2.85万/平,户型110-170平,吸引376组客户参与认筹,中签率61.7%。

  1.5月7日,位于奉贤区的凤凰城天悦,共推出148套房源,均价2.15万/平,有60组客户参与认购。

  2.5月11日,位于静安区的静安府西区,共推出182套叠加别墅,均价8.6万/平,仅有103组客户参与认购。

  1.5月5日,位于天府新区的麓湖生态城,推出468套房源,均价2-2.78万/平,中签率为59.24%。

  2.5月9日,位于双流区的北大资源燕楠国际,共316套房源,均价1.17-1.42万/平,中签率高达96.34%。

  1.上周,位于石景山区的中海天下以198套成交量位列普通住宅项目成交榜中的第一名,该项目均价6.22万/平。而在顺义区的共有产权房博裕雅苑销售113套,排在共有产权房项目榜首。限竞房成交的第一名是位于海淀区的万科翡翠云图,共销售31套。

  平安以总价约15.66亿,楼面价19237元/㎡,溢价率28.2%拍下该地块,性质为住宅用地。

  19号地块位于余杭区临平新城区,距离余杭高铁站较近,出让面积54284平方米,该项目无公租房配建。该地块附近的二手房目前挂牌价格为2.1万/平。

  16号地块位于萧山区,出让面积88422平方米,该项目需有5%自持面积。该地块附近中铁建拍下的地块楼面价1.9万/平。该地块附近二手房价格为2.7万/平。

  5月7日,由南京北联建设发展有限公司以4.76亿元竞得,溢价率36%,地块商办混合用地用地。

  经过106轮竞拍由南京弘阳瑞尚房地产开发有限公司以2.8亿元和自持租赁住房面积3000平方米竞得,溢价率47%,地块为商住混合用地。

  5月9日,成都金堂县两合约114亩的住宅兼商用地流拍,两块地的起始楼面价都为3000元/平。2018年金堂县出让15土地,50%以底价成交,5月成都将有18土地进入拍卖流程,金堂县两块地流拍也是因为房企想获得更优质的核心区地块。

  通过一系列“卖卖卖”去杠杆、降负债的万达集团,在成功瘦身后,今年再次开始发力文旅城、万达广场等项目。

  2018年下半年以来,奥特莱斯项目融资主体大连百年城房地产开发有限公司及实控人吴云前已对中融信托、中信信诚等金融机构违约,并牵扯出多起诉讼。

  民生信托得到的是大连百年港湾奥特莱斯名下商业物业。抵押资产的不同,或许是在大连百年城及吴云前对其他金融机构违约后,民生信托依然敢为其成立信托计划的原因。

  泰禾集团人力资源部近期成立了4个考核组,对建设、商业、物业和酒店等板块进行集中干部考核巡视。泰禾对外,此次考核是为了了解企业经营管理状况和领导班子运行情况,同时推荐选拔优秀干部。

  针对反腐的问题,黄其森表示:“就泰禾来说,这几年但凡出问题的,无论是工程质量还是其他方面,背后往往都存在行为,一旦有和,工作肯定做不好,一流的人才和薪酬,做不出一流的业绩,和也有关系,所以需要人力资源干部把考核和监督的责任担负起来,人力资源工作虽然不接触钱财,但如果看错、用错一个人,对集团事业造成的损失也十分巨大,因而更要干净。”

  与去年下半年的悲观形成鲜明对比的是,房企拿地热情被全面激活。截至4月末,包括融创中国、碧桂园、绿地控股、万科地产、新城控股在内的5家房企新增货值超千亿,58家房企新增货值超百亿。

  新一轮土地热潮中,头部房企的示范效应越发突出。事实上,在偿债高峰到来的2019年,房企资金面的压力并没有彻底缓解,但头部房企如同牧羊犬,正驱驰着众多房企争先恐后地涌向土地市场。

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