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戴德梁行:2019年深圳房地产市场回顾及2020年展望

 发布时间 :2020-01-07 07:40

  市场的发展情况进行了全方位、深层次的解读,并对未来年深圳楼市的及各物业市场的发展趋势进行了预判。

  自2016年的本轮楼市调控已然走过第四个年头,在2019年“稳地价、稳房价、稳预期”调控原则下,市场整体稳定的于下半年得以呈现,但城市间的分化也在所难免。根据戴德梁行统计,24个重点城市一手商品住宅成交量占全国总成交量的比例近两年已呈现上行走势,2019年前11月攀升至17.6%,伴随市场热点向重点城市回流,房企布局向一二线城市回撤的趋势也愈发明显,预计下年重点城市成交量占比还将进一步上升。

  戴德梁行华南及华西区研究部高级董事张晓端女士指出,处于全国楼市维稳大背景之中的深圳,2019年前11个月,住宅新房批准预售面积371.65万平方米,同比上升18.62%;销售面积322.83万平方米,同比上升25.21%;同时,二手住宅销售面积则同比上升11.29%达554.31万平方米。前11个月的新房及二手住宅成交量均已超过2018年全年。成交活跃度的提升与深圳城市竞争力的持续提升及全年涉及深圳的区域发展规划利好频现不无关系。此外,深圳楼市经历三年盘整蛰伏后,压抑的需求伺机也是带来2019年虽有波荡起伏但整体活跃度显著提升的市场走势的关键因素。尤其11月份大幅提升的豪宅线实实在在降低了大部分二手房交易税费成本,从而刺激需求积极入市。趁市场热度提升的东风,开发商积极推货令年末新房供应大增,11月住宅批准预售面积环比上升213%,而成交量在市场氛围等因素带动下同样走高。

  市场的活跃往往刺激价格的上调,然而前11个月一手住宅成交均价仍然保持了较为平稳的走势,自2016年至今均价几乎呈现直线型,这离不开预售和备案指导的影响。而此时对二手房价格的监测则更能够反映市场价格的波动,根据戴德梁行统计,四季度深圳中高端住宅售价指数环比上升2.16%,延续了第三季度以来的上升走势,下半年增长3.66%,全年累计增幅达到6.07%。中高端二手住宅交易受年末豪宅线调整影响尤为显著,税费成本的明显降低刺激买家积极入市,同时也推高成交价格。

  戴德梁行华南区常务副总经理江冰河认为,避免楼市反弹引发系统性风险以及以平稳运行的态势压舱国民经济是当前中国市场调控的两大前提。正因如此,保持房地产市场稳定依旧是2020年楼市调控的大方向——无论是年末的中央经济工作会议还是住建部工作会议均再三重申了“稳地价、稳房价、稳预期”的目标。稳定意味着在不能出现大涨的同时也不宜大跌。针对不同城市间的分化表现,因城施策的落实将令热点城市的调控收紧与下行城市的政策松绑并行,以确保总体稳定目标的实现。

  张晓端女士认为,过去两年,货币化安置下的棚改去库存加上各大房企大举进驻为三四线楼市带来一片繁荣。但由于前期透支大量新增需求,三四线楼市成交总量已然开始收缩,前阶段经历快速上涨的价格也将面临压力。而一二线重点城市依托产业基础及人口聚集仍将有望保持相对平稳的态势。

  在深圳市场,2019年中长期规划利好不断,而年末楼市政策的局部调整更是引发了市场的关注并刺激了成交的增长,需求触机便发侧面透视出深圳市场潜在的旺盛需求。另一方面,政策微调虽然也刺激了不同区域价格浮动和分化,但保持总体稳定仍是坚不可破的原则。据此预测2020年深圳总体调控基调将延续2019年末走势,保持温和宽松的同时强化对楼市反弹的监测,避免出现楼市反弹的预期。在此下,经历3年的盘整期后,2020年住房交易的活跃度将有所提升,成交量有望增长;而在持续的调控和价格指导下新房价格将保持总体稳定并进一步制约二手市场的上探空间;在核心区域及规划利好的新兴板块,优质物业价格的局部上升将是大概率事件。

  受国内外宏观变化的影响,写字楼需求疲软并非深圳独有。2019年,4座一线城市甲级写字楼市场租金普降,反映全年甲级写字楼新增需求的吸纳量指标在深圳、上海、广州均出现7成左右的降幅。就深圳市场而言,全市甲级写字楼新增供应53.56万平方米,较上年减少23.5%。然而新项目的入市并未有效刺激吸纳量的增长,全年累计吸纳量仅10.17万平方米,不及上年的1/4;而空置率则在新供应以及需求疲软的影响下同比上涨6.33个百分点至22.04%。为应对市场需求的萎靡,业主不断调整租金及租赁策略,写字楼租金持续回落, 2019年末全市甲级写字楼租金连续四个季度环比回落至每月每平方米242.53元,同比降低12.3%。

  疲软的需求在新增供应刺激下向租金较低的新兴商务区转移,南山、宝安在供应刺激和租金的相对优势下成为主要租赁成交区域。南山区全年录得全市最高吸纳量14.8万平方米,宝安区全年甲级写字楼吸纳量达到了5.42万平方米;而与之相反的是,在传统的成熟商务区罗湖区和福田区全年甲级写字楼累计吸纳量分别为-30,164平方米和-70,458平方米。

  除连年高供应需求疲软令市场压力大增外,甲级写字楼市场还受到不断入市的高品质研发办公物业以及新兴商务区非甲写字楼对办公需求的分流。在成熟商务区及交通便利的优质地段,越来越多的研发类物业品质直追甲级写字楼,2019年52.62万平方米优质研发办公空间的新增供应,消化了市场29.66万平方米的办公需求;而在新兴商务区前海,显著的租金优势及19.16万平方米的非甲物业在同一片区的集中供应吸纳了11.62万平方米的办公需求,也加速妈湾成为前海重要的商务功能担当片区之一……在以上新增物业中合计48.82万平方米的办公需求量叠加甲级写字楼10.17万平方米的吸纳量,意味着整体办公租赁需求疲软的状况或好于单纯甲级写字楼指标所显示的情况,同时也出在前几年租金快速上涨之后甲级写字楼所面临的竞争压力,而我们预计未来几年多样化的物业载体对甲级写字楼需求的分流仍将持续。

  戴德梁行统计数据显示,未来5年深圳有望迎来853万平方米的甲级写字楼供应,仅2020年有望投入使用的供应就达178万平方米。张晓端女士预计,持续高供应所带来的激烈市场竞争将延缓不少项目的入伙时间,即便如此,在相对低迷的经济下,可见的供应压力料将业主做出更大的租金让利,甲级写字楼的空置率也将承受更大压力,而最终能扭转市场表现的新增需求则将依赖于经济的改善。同时预计随着深圳各商务板块的供需差异扩大,区域个别发展、分化情况将更为明显。

  戴德梁行深圳公司副总经理、华南区写字楼部及企业服务部高级董事罗进良预测,未来5年深圳写字楼供应仍将持续增加,新增供应量预计将达853万㎡,其中有47栋(约440万㎡)是高端总部的自建写字楼物业,占总供应面积约51.6%。新供应中大部分为金融总部或科技总部大厦,金融类总部物业普遍对总部物业的硬件设施及通讯网络有更高的标准要求;科技类总部则更为关注人性化、生态和智能化的办公空间。总部物业,将成为未来深圳写字楼市场的新主流,引领深圳写字楼无论在硬件标准、智能化服务以及绿色办公空间等方面,向更高端方向发展。

  受全国宏观经济下行以及中美情势影响,深圳经济2019年增速放缓,但下半年利好政策频繁出台,各领域发挥全国“先行示范”,大交易保持良好的增长态势。据戴德梁行华南区资本市场部主管陈俊儒透露,深圳已成为中国房地产大投资的重要目的地之一,占全国总交易量近五分之一,累计成交31,成交额达507亿元,同比增长77%,创下历史新高。其中,超过90%的成交金额发生在深圳核心区域,同时,超大型成交频现,全市成交额20亿元以易共8,占成交总额超80%。

  从成交物业类型看来,写字楼最受投资者青睐,商业物业投资额爆发;工业厂房,公寓类物业占比受政策收紧影响下降幅度较大;即便写字楼租赁市场表现疲软,依然有大批的投资人看好深圳的写字楼资产,依然是投资人重仓的资产,主要有下列因素:

  深圳外资投资占比从去年2%大幅增加至16%,成交主要来自多个买家,其中,领展房托基金于第一季度收购新怡景中心城,成交额66亿元,是深圳历年来最大外资基金收购案。值得注意的是,虽然未计入外资投资,于第四季度收购前海华润中心T2栋的中信保诚人寿保险其中的一个股东即是来自于历史悠久的英国人寿集团。2019年外资开始在大湾区发力,今年以来在收购成交量以及来深圳考察的数量都创下纪录,在今年的全国大交易中,有近6成外资买家选择上海,深圳作为大湾区核心城市,外资占比仅次于。

  展望未来,陈俊儒表示,价格逐归,意味大物业价格及回报逐渐合理,也是2019年深圳大交易市场能再破新高的核心原因之一,买卖双方思维的调整意味着整体大交易市场发展向好更趋成熟。市场认同的投资逻辑也逐渐由短线投机转向长线运营投资,商业地产投资的本质是运营回报、租金收益,若租赁市场表现疲软,物业价格将持续调整,卖方不应倒因为果,有价有市才是合理、健康可持续发展的市场。

  2019年,深圳新兴商圈供应发力,宝安、和龙华优质购物中心新增供应达52万平方米,在全市占比66.2%,推升年度全市供应总量达78.6万平方米,创历史新高。得益于部分项目所在的新兴商圈内交通便利,并依托交轨扩大辐射范围,以较大的体量填补区域市场的空白,吸引旺盛人气,宝安及龙岗的优质购物中心最优层平均租金较去年末分别上涨17.4%及19.7%,表现出众;同时,存量项目也积极挖掘市场热点引入新业态,实现错位竞争,积极谋求增长新极点。全市平均租金于四季度突破900元至每月每平方米902.5元,同比去年末上升3.7%;大量新供应下年末全市优质购物中心空置率仅微升至4.15%,仍然保持稳定走势。

  相对乐观的市场指标表现,离不开运营商的多方努力及政策的支持。前三季度,全市社会消费品零售总额增长6.8%,增速较前两季放缓0.9个百分点。面对不容乐观的宏观和激烈的市场竞争,部分在建项目选择延期入市;成熟商圈内新项目入市也伴随着存量项目需求被分流、空置率走高而租金随之下调的情况。为促进消费健康增长,支持深圳建设国际消费中心城市,9月深圳商务局出台举措,从发展首店经济、鼓励品牌首发到繁荣“夜间经济”,以期促进消费增长。据戴德梁行统计,今年深圳收割超120个首店,其中引入的全国首店18%,深圳首店53%。从业态方面来看,58%为零售类首店,36%为餐饮,而6%为体验类。以福田COCO Park、海雅缤纷城、海岸城等为代表的全市典型成熟项目或进行场内硬件升级、或调改业态组合, 一系列的运营创新持续推出,促进项目进一步焕发活力。

  市场积极调改的背后是宏观经济的不明朗预期对消费及商业市场可能造成的负面影响,结合供应状况预期深圳商业市场的,张晓端女士表示,2020年深圳还将迎来67.5万平方米优质购物中心的供应,其中60.7%位于成熟商圈,39.3%位于新兴商圈,未来商业市场的竞争不言而喻。然而商业市场的平稳发展还有赖于消费市场的支撑,而在短期内经济不甚景气的影响下,消费或倾向保守。叠加新项目的影响,预计优质购物中心整体空置率将有所上升,同时租金上涨承压,局部优质项目集中的成熟商圈租金或将小幅下滑。

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