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2020年 中国房地产市场将继续保持平稳运行

 发布时间 :2020-01-19 10:10

  2019年房地产政策保持了稳定态势,从2019年中央经济工作会议及住建部会议对房地产的定调来看,业内预计2020年政策的方向仍然是淡化增长,注重风险防范,因此房地产政策和市场走势依然将继续保持稳定。

  诸葛找房数据研究中心认为,预计2020年房地产政策不会有较大幅度的放松,且并不具备放松的基础。2020年房地产政策大基调仍是“房住不炒”;同时,也是因城施策,且主要是重点区域的调控,而不再是全国一刀切的政策。

  2020年“因城施策”的城市会越来越多,对于政策的调控也会更加频繁,调整方向和内容也会更加全面。但“因城施策”并不意味着就是政策的放松,“因城施策”的前提是当地城市房地产市场一定要平稳发展,如果部分城市出现比较强的炒作迹象或者出现房价较快上涨的现象,该类城市仍会出台收紧政策。

  2019年12月13日,银保监会再度提出完善房地产融资统计和监测体系,严厉打击各类违规行为,打赢防范化解金融风险攻坚战,牢牢守住不发生系统性风险底线。为防范金融风险,预计2020年资金监管面放松的可能性极小,金融引导房企更多依赖自有资金和销售回款实现内生增长。

  从全国土地市场来看,2019年土地市场整体供需两弱,楼面价结构性上行。溢价率降至历史低位,流拍率逐渐走高。市场整体低温运行。

  因此,诸葛找房预计2020年市场受到政策及资金面影响,房企拿地热情不高,市场将延续低温态势。

  从各等级城市来看,城市间分化将进一步加剧,预计2020年一二线城市热度不减,稳中有升,房企逐渐回归一二线热点城市,未来房企将会加大在一二线城市拿地力度;受到棚改政策逐渐退出以及部分需求被提前透支的影响,预计2020年三四线城市土地市场热度整体下降,土地市场逐渐转冷,房企将加速撤离三四线城市。

  土地市场冷热不均,区域分化的特征将会越来越明显。部分优质城市、优质地块仍然抢夺激烈。如上海、杭州、南京等长三角热点城市优质地块仍然抢手,而一些经济基本面较差以及区位偏僻、出让条件严苛的地块则无人问津,房企拿地更加。

  2019年新房销售再创新高,贝壳研究院预计全国商品住宅销售面积增长1%至14.9亿平方米,销售额增长9%至13.8万亿元。

  贝壳研究院认为,2020年新房销售的支撑力减弱。一是供应对销售支撑力减弱,2019年前11个月房企土地购置面积减少14.2%。二是补贴红利消失对2020年市场带来下行压力,2019年前11个月全国棚改开工315万套,仅为2018年的一半。三是以价换量带来的增长难以持续。下半年以来新房销售累计均价同比增速持续下降,头部房企在三四线城市也降价跑量。

  诸葛找房则认为,预计2020年新房市场成交规模将小幅下降,成交均价结构性上扬,城市分化加剧。

  根据市场趋势预测,2020年全国开发投资增速下降至8%左右,全国商品房销售面积增速下降至-1.5%左右,全国商品房销售额增速预计在5%左右,全国商品房成交均价继续呈现结构性小幅上涨态势。

  诸葛找房预计2020年一二线城市市场稳中有升,而随着棚改货币化政策的收紧以及部分需求透支,三四线城市热度将会逐渐下滑。从房价方面来看,2020年绝大多数城市房价都有下降的可能,但受成交结构性因素影响,会导致全国平均值上升。

  从成交量方面来看,预测2020年可能会小幅下降,虽然金融收紧,但还是处于稳定的状态。从需求规模总量来看,目前市场上还有大量的刚需购房人群,二线城市以及发展较早的三四线城市也存在大量的改善性需求。

  不过,贝壳研究院认为,2020年新房销售降幅不会太大。原因是重点城市放开户口有利于新房交易量的增长,另外前期调整回落较久的城市以及政策调整的城市,市场将有所回升。

  贝壳研究院认为,2019年二手房延续低温态势,根据市场规律,当市场降至一个较低水平后,成交开始向平均水平靠拢,也就是“中枢值”。比如,前期市场降至低位的上海、济南和厦门,2019年市场有所回升。目前全国二手房成交已降至近五年的低位,积压的需求将开始。

  此外,2020年新房供应回落及新房价格优势减弱下(一二手价格倒挂消失),新房对二手房的分流作用将减弱。预计2020年全国二手房成交量小幅增长3%至438.5万套,交易额将达7.24万亿元。

  贝壳研究院认为,目前调控久且成交调整幅度较大的、成都、青岛和长沙,其2019年成交量较近五年均值已下降20%以上(成都接近20%),2020年市场回升可能性较大。

  诸葛找房则认为,2020年二手房市场整体平稳运行将成常态,“因城施策”下存在结构性空间。随着“房住不炒”总体基调的稳步奠定,在经历了2018年的调整与2019年的逐步趋稳后,2020年全国二手房市场将延续平稳运行趋势,市场价格呈现温和波动状态。

  分城市等级来看,一二线城市对人才吸引力始终存在,“因城施策”下将有所回暖;三四线城市未来上涨动力主要来自热点区域的带动辐射以及内部需求结构的调整。

  分区域来看,2020年粤港澳大湾区和长三角经济圈在重大国家战略规划的利好影响下,存在一定的回暖和上涨机率;环渤海经济圈在重点城市调控政策边际放松情况下,仍存在改善向好空间。

  “因城施策”的逐步实践与落实,不仅将带来监管的逐步稳定和策略明确,也将推动市场情绪从动荡不安逐步平稳与,而市场情绪的,对于维持市场价格稳定十分重要。因而2020年上半年随着市场情绪的逐步回稳,可能带来市场价格的短暂波动上升,但后期随着情绪持续平稳,市场价格波动变化也将维持在合理变化区间。

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