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房地产销售额近16万亿再创新高 张波:2020年分化

 发布时间 :2020-01-22 09:06

  统计局1月17发布了2019年1-12月全国房地产开发投资和销售情况,全国商品房销售额159725亿元,增长6.5%,毫无悬念创出新高,在房住不炒、因城施策的大背景下,行业规模又创出新高,有以下几点值得关注。

  从统计局公布的数据来看, 1-12月份,全国商品房销售额159725亿元,增长6.5%,住宅销售额增长10.3%,商品房销售金额已经踏上了历史新高点。

  值得关注的是,从房地产开发行业的发展来看,商品房销售规模开始减缓的态势已经形成,在此背景下,龙头房企的销售规模增长已经趋缓,而中小房企的分化仍将持续,受融资困难、调控持续、部分城市转向买方市场等因素影响,冲击千亿的难度还将不断提升。

  在行业规模创新高的背景下,商业地产却呈现持续下滑局面。1-12月,办公楼销售额下降15.1%,商业营业用房销售额下降16.5%。在一些城市和地区,商业地产前期规划超前,市场整体供大于求,商业地产同质化现象严重是为主因。

  2019年,房地产开发企业土地购置面积25822万平方米,比上年下降11.4%,土地成交价款14709亿元,下降8.7%。房企土地购置情况,从全年来看呈现明显的先抑后扬,上半年来看,土地市场的供应量少,但房企拿地势头并未减弱,尤其在二季度重点城市补货的意愿度颇强,但是区域选择相对较窄,重点聚焦在合肥、武汉、杭州、宁波等热点二线城市。下半年的受土地调控影响在热点城市拿地热情有明显减少,拿地的广度和数量有所增长,联合拿地的现象也逐步增多,加之下半年市场土地供应放量也明显高于上半年,导致土地销量有所回升。但房企拿地的谨慎度不断提升。

  2019年,房地产开发企业到位资金178609亿元,比上年增长7.6%,比2018年加快1.2个百分点。利用外资176亿元,增长62.7%,增长十分明显。虽然政策上对于海外融资已经有所限定,明确房地产企业外债资金投资境内外房地产项目、补充运营资金等。但由于海外融资流程不复杂加之利率优势推进利用外资增长明显,减轻短期偿债压力,“借新还旧”是海外融资的主要目的。

  12月份,统计局发布的房地产开发景气指数为101.13,比11月份回落0.02点,显示出降温在持续。但从58安居客房产研究院线年房价会上涨的购房者占比42.1%,还有36.2%的购房者认为房价将于今年持平。对于2020年楼市成交套数,36.9%的购房者认为会比今年有所增长,27.1%的人认为基本持平。可见,稳中有进是购房者对当前楼市的主要看法。

  预计“分化”将成为2020年市场的重要表现,一是销售市场分化,2020年二手房市场整体波动性将继续减小,春节前量价难有大起色,“春”依然有望出现在各类城市,一线城市房价下行的空间较小,而不少二三线城市房价下探的空间依然存大;二是土地市场分化,棚改在2019年提前完成直接表现为三四线年需求侧将出现一定比例下滑,而房企回归一二线的正在逐步加快。三是房企增长分化,2020年行业整体集中度提升的速度将会逐步放缓,龙头房企的销售规模增长继续趋缓,而中小房企的分化仍将持续,受融资困难、调控持续、部分城市转向买房市场等因素影响,淘汰率将不断提升。

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