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中国住房市场发展月度分析报告(201912)

 发布时间 :2020-03-16 18:26

  2019年12月27日,中国社科院财经战略研究院发布了《中国住房市场发展月度分析报告(201912)》。该报告由中国社科院财经战略研究院邹琳华住房大数据团队在2019年11月纬房指数监测分析的基础上,结合项目组对中国住房市场的长期研究完成。作为研究方法创新,报告不再使用传统分析方法,而以大数据挖掘作为主要分析手段。本期报告同时也是中国社科院国情调研重大项目“房地产调控政策及其效果”阶段性。反映全国24个核心城市房价综合变动的纬房核心指数显示,2019年11月,核心城市房价比上月下降了0.24%,比上年同月上涨了1.9%。这也是2019年8月以来,核心城市综合房价第四个月小幅下降。与2018年同期相比,核心城市房价的波动性显著降低。

  2019年11月,10大重点城市二手住房成交量指数为138.39,比10月下降了8.62%,与2017年以来的二手房成交量指数月度平均值大体相等。可见,下半年二手房成交量虽然持续下降,但仍处于 正常值区间。二手住房成交量还远未进入有价无市的“冰冻区”。

  随着政策走势的进一步明确和房价总体波动性的降低,2020年初房地产市场 “春”现象或难以再度出现。2019年初房价“春”的出现,主要基于以下条件:一是2018年第4季度核心城市房价出现较快下滑,市场累积了一定的反弹动能;二是2019年初住房调控政策进入真空期,市场各方乐观推测调控政策可能转向。目前,这两项条件均发生较大变化。首先,2019年12月10日至12日举行的中央经济工作会议明确定调2020房地产政策,会议再次强调要“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位,要求全面落实“稳地价、稳房价、稳预期”的长效管理调控机制。2020年的房地产调控政策主线已经较为明朗,房地产市场借政策真空期进行预热的可能性已经大为降低。第二,2019年第4季度房价总体稳中趋降,并未出现大幅下调,因而市场累积的反弹动能也很小。综合看,2020年初,房地产市场总体不大可能再度出现明显的“春”现象。一线城市纬房指数监测显示,自2019年7月以来,一线城市房价走势出现分化,深圳房价独自持续上行,而、上海、广州等城市继续调整。其中,房价下调速度要快于其它一线城市。纬房指数显示,由于2019年7月以来一线城市市场走势的持续分化,2019年11月一线城市中深圳房价创出历史新高,则进入2017年以来的新低。与2017年4月最高点相比,2019年11月房价约下跌了18.5%。广州的市场走势与非常相似,但是波幅要比略小。上海自2019年5月以来,房价的涨跌幅度相对较小,继续保持平稳调整的态势。如果一线城市市场走势分化继续加大,2020年下半年一线城市房价稳定的难度可能加大。在最近几轮房地产小周期中,深圳往往领 先于其它一线城市房价率先复苏,因而具有一定的市场风向标意义。本次深圳房价再度率先上涨,对其它一线城市的房价预期具有一定的正向影响。如果2020年下半年深圳房价涨势延续,其房价上涨态势可能会逐步会传导至其它一线年下半年,一线城市房价稳定难度将加大。如果2020年下半年之前深圳房价涨势消退,一线城市住房市场有望维持总体稳定。在“房住不炒”的政策背景下,部分二三四线城市房价稳中有降。青岛、济南、中山、、肇庆等少部分二三四线城市,近一年房价降幅大于9%,市场回归、泡沫缩小,居民购房负担降低。二线城市中,长沙房价水平相对较低,且近一年房价下降约5.99%,居民购房负担也有所减轻。重庆、天津、武汉、、福州、郑州等城市,近一年房价稳中略降,房地产泡沫扩张得到。部分城市房价波动性相对仍较大。纬房指数监测显示,苏州、南通、宁波、临沂、、宿迁、洛阳等城市近一年二手房价涨幅在12%以上。其中苏州2019年11月房价环比下降1.74%,短期房价涨势初步得到控制。环京房地产市场仍然平稳。2019年11月,作为环京风向标的(燕郊)房价环比下降0.54%,同比上涨4.62%。反映全国22个核心城市住房租金总体变化的纬房租金核心指数显示,核心城市住房租金继8月开始由涨转跌之后,11月租金继续较快跌。2019年11月,核心城市住房租金指数为101.67,环比下跌1.35%,同比下跌1.08%。2018年同期,核心城市住房租金也有类似的下降走势,但2019年租房市场景气度总体低于2018年。由于11月属于租房市场淡季,住房租金较快下跌总体属于季节性波动,同时也叠加了少部分经济增速下行因素的影响。

  一线城市尽管短期租金全部下跌,但总体向上趋势仍然没有改变。一线城市纬房租金指数显示,2019年11月,4个一线城市住房租金出现不同程度的环比下跌。其中环比下跌1.5%,深圳环比下跌1.6%。但从近两年的租金走势看,剔除季节性波动,一线城市住房租金仍然呈现向上的趋势。如果与2018年1月相比,深圳租金上涨了10.28%居一线%居一线城市末位。报告认为,随着“房住不炒”及“因城施策”的推进,多数城市房价趋于平稳或稳中有降,这也有利于居民住房水平的提高和宏观经济的平稳。但也有部分城市的市场波动性较大,房价仍具备一定的上涨动力。对于这部分城市,应进一步消除房价上涨的潜在动力,促进市场回归。报告具体措施包括:进一步清理部分城市现实仍然存在的住房去库存政策,严格控制城市更新与棚户区规模范围,避免扩大短期供求矛盾;探索建立限竞房、共有产权房等低价住房供应制度,稳定居民房价预期,避免购房者因房价上涨集中入市;进一步推进租购房同权,因地制宜清理购房优先 入学、优先落户等不合理政策,逐步建立租购并举的市场体系。编辑推荐:

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