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中国房地产行业的现状与中长期趋势(深度)

 发布时间 :2020-03-26 11:32

  2、房产是主要的财富储存形式,房产在全世界的资产配置比例都很高,美国房地产占P比重(剔除租金、租赁)比中国高

  3、中国房地产统计上的细节:主要城市房价平均数>中位数,使用中位数更能反映社会房屋消费的中等水平

  3、由于历史原因,中国住房存在大量公房、小产权房等非商品房,更新/翻新需求是未来新增住房重要部分,预计商品房未来是城镇住房的主力,其并未过剩

  1、土地财政仍是全国财政收入的主要来源:全国土地出让收入占比全国财政收入37%,部分城市财政收入增速下行

  2、中国的土地供应中,住宅用地供应结构性不平衡,一二线、中国的城乡土地二元结构与海外大多数国家不同,农村土地实际上仍不能市场化流转(2018年12月24日,新政策“集体经营性建设用地允许直接入市”,目前在一二线城市中,估计短期大部分会用在租赁住房上。长远来看,新政策使得地随人动,后期配合土地转变性质等长效机制政策,会使得房地产行业更平稳发展)

  5、政策端:从“一刀切”到“保障刚改、因城施策”,政策主要针对投资性需求,各地各有对冲政策(人才新政、落户放宽、公积金额度提升、棚改政策等)保障刚改需求,政策端目前主要针对投资性需求,“保障刚需、因城施策”,2019年将逐步放松(2018年底,菏泽打响了第一枪)

  1、库存情况:短期库存、中期库存、房企存货等指标均反映本轮行业去库存长于以往周期,库存整体处于低位,去化率良好,2018下半年供给进入加库存周期

  2、库存城市间结构分布不均:人口净流入地、产业聚集地的城市(主要是一二线城市)库存低,人口流出地、缺乏产业支撑的城市(主要是部三四线年上半年行业资金趋紧,使得房企融资渠道多元化;18年下半年以来,房企公司债放量,龙头融资成本大幅下行。

  5、市场份额往龙头房企集中是中长期大趋势,无论是融资、新增货值(土地)、销售集中度,皆是如此。

  1、对于高负债的房企,只要现金流没问题,风险就是可控的2、由于土地的存在,房企不同拿地成本的净利润率略有不同,但净利润率的上限基本都在25%

  我们长期看好中国经济,更看好与中国经济息息相关的房地产行业,在房地产行业中,我们更看好符合经济发展规律、土地主要布局在一二线城市且成本足够低(如果成本足够低,强三线城市也成)、内部管理优秀的龙头房企。

  陆铭教授号、保利投顾研究院、华创证券地产组、明源地产研究院、亿翰智库、中金公司地产组、同策研究院、克而瑞、西南证券地产组等。

  住在超级城市的郊区比住在中小城市的市中心效率更高。虽然上下班距离远,但是大城市的机会比小城市多多了。

  :之前网上有一个流传甚广的数据,说中国家庭的房产在总资产中占比69%,美国仅为36%,得出的结论是——,很多老百姓只剩下房子了!

  实质:第一太平戴维斯斯(Savills)的报告《私人财富全球之旅》显示,2015年,在房地产、股权、债券、黄金等多种资产形式中,房地产总资产接近217亿美元(如下表所示),是世界生产总值的2.7倍左右,约占全球主流资产总值的60%,是国家、企业和个人财富的主要储存方式!

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