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透市上市房企千亿新贵 含金量孰高孰低?

 发布时间 :2020-06-11 07:54

  2019年,上市房企千亿俱乐部迎来了5位新,即坚守华中的建业地产、闯出西南的蓝光发展、发迹于华东的滨、深耕华南的中国奥园与美的置业。与2018年10余家新晋千亿房企相比,数量虽小,却带有丰富的地域特色。

  迈入千亿,有提早撞线的惊喜,有弥补遗憾的努力,也有超额完成的自信。不过,千亿门槛的入场券仅仅意味着新的开始,更高一级的规模竞争即将到来——分化,已经悄然渗透到了千亿级别的赛道中。

  在2018年破千亿的房企中,有的高歌猛进,迈入下个千亿;有的则放慢了脚步,甚至被千亿新贵迎头赶上;更有老牌千亿房企不进反退。与此同时,千亿之下,龙光、华发、新力等准千亿房企也在后方虎视眈眈。

  诚然,在行业集中度日益提升的当下,挤入千亿窄门绝非易事,但若想不失速,还要拥有更强的实力。那么,被打上“千亿”烙印的5位新贵,含金量究竟孰高孰低?

  2019年,5家新晋千亿房企合计实现销售额约5340.4亿元,最高为中国奥园1180.6亿元,最低为建业地产1011.5亿元。除中国奥园外,其余4家房企规模差距并不大。

  纵观上述新晋千亿房企,虽然业绩起点各不相同,但增速轨迹却有所重合。滨、蓝光发展、美的置业三家房企4年间销售额的最高增速都出现在2017年,分别为67.7%、93.0%及146.1%。彼时,滨的业绩在前一年刚刚创下“历史之最”,转年又迎来新的销售高峰,最终决定在2018年冲击千亿;蓝光发展凭借着在成都、华东、华中区域大幅增长的销售额,实现了整体业绩的突破;美的置业则抓住三、四线城市热销的机会,连续两年大幅迈进。

  进入2018年,中国奥园和建业地产迎来最高增速,销售额同比增长分别约为100.2%与97.2%。是年年初,前一年销售额还不足500亿的中国奥园在年底完成了全年销售目标730亿元的125%;而纳入轻资产销售额的建业地产几乎实现了销售业绩的翻倍增长。同时,美的置业成功登陆资本市场,并频频表示2020年千亿志在必得。然而,有人欢喜有人愁,年末滨折戟千亿,放言再战2019。

  此时,中国奥园后来居上,距离千亿近在咫尺,而对末位的建业地产而言,轻重资产销售额近900亿元是一个保守却又似乎可行的目标。

  不过,在2019年,5家房企纷纷放慢脚步。其中,建业地产以39.8%的销售增速在2019年提前撞线千亿,增速为5家中最高。其中,轻资产销售增速达57.0%。而蓝光发展增速则由47.1%下滑至18.7%,为5家中最低。除建业地产外,其余4家房企在2019年的增速均为4年间最低,可见越接近阈值,突破就愈发困难。从下降幅度看,5家房企中增速降幅最大的是中国奥园,下滑70.9个百分点;降幅最小的为滨,下滑6.4个百分点。

  从销售额复合增长率来看,在2017-2019年,建业地产与美的置业都达到了70%,分别为71.2%和70.0%;中国奥园约为66.5%;蓝光发展和滨分别约50.0%与45.1%,起点高低、孰快孰慢一目了然,但也不能忽视建业地产总销售额的29%为轻资产销售。

  由于销售结算收入的滞后性,房企的营业收入大多反映了前两年的销售情况,而营收不仅与当时的销售情况挂钩,也与房企交付项目的速度有关。

  2019年,5家房企中营业收入规模最高的为中国奥园,约505.3亿元;最低为滨,约249.5亿元;其余3家房企营收在300-400亿元之间。从营收增速看,最高为建业地产107.3%,其次是中国奥园62.9%,美的置业、蓝光发展、滨分别为36.6%、27.2%及18.1%。当然,建业地产2018年基数较小也不能忽略。

  在毛利、毛利率方面,除蓝光发展以外,其余4家房企均出现营业成本增幅大于营业收入增幅的情况,即增收不增利。其中,营业成本增幅最高为建业地产,约134.9%;最低为滨,仅19.4%。值得关注的是,建业地产的毛利率下滑幅度最大,由2018年的34.7%降至2019年的26.0%,滨、美的置业与中国奥园毛利率均有0.6-1.4个百分点的降幅,唯有蓝光发展毛利率同比微增0.6个百分点至28.3%,但该数值仅高于建业地产,毛利率最高为滨江置业35.1%。总体看来,5家房企毛利率均处于25%以上,其中美的置业与滨的毛利率高于30%,在行业中处于较高水平。

  与营收具有滞后性不同,三费反映了房企当期的费用支出情况,尤其是销售费用会随着销售规模的增长出现水涨船高的现象。

  不过,仅有中国奥园和美的置业的销售费用超过了20亿元,分别为25.4亿元与21.4亿元,同比增长66.0%及49.7%。销售费用最低为滨,约5.7亿元,但由于前期较少的基数,其涨幅最高,约83.9%;而蓝光发展的销售费用则基本没有涨幅,同比仅微增0.6%。

  从三费规模来看,美的置业以62.9亿元居于首位,中国奥园以52.9亿元紧随其后,滨仍为最低,约18.5亿元。同时,美的置业的三费增幅最大,同比增长约59.2%;蓝光发展的费用管理最佳,三费同比增长仅8.3%。虽然5家房企营收规模不同,但三费占营收比例与三费规模整体呈现出正相关,美的置业比例最高,约15.3%;滨最低,为7.4%,同时也是三费占比有所增长。

  加减之下,营收规模最高的中国奥园,其42.0亿元归母净利润却排在第二;领跑的则是美的置业,归母净利润约43.1亿元。而归母净利润最低的是滨,约为16.3亿元,增幅也是最低,约33.6%。更为重要的是,滨产生了约23.4亿元的少数股东损益,占净利润的58.9%,比热衷于收并购的中国奥园还要高出不少。

  即使成为千亿房企,有息负债规模也是避不开的话题。规模扩张,必然会带来相应的压力,这让处于高速增长期的房企有某些相似性。不过,总体而言,5家新晋千亿房企各有各的打法,现金短债比均大于1。

  从有息负债规模看,中国奥园427.7亿元为最高,滨120.1亿元为最低;但在增幅方面,中国奥园排在第三位,约75.9%,滨由于前期基数较小以124.0%的增幅排在第一。值得一提的是,美的置业2019年的有息负债规模有所下降,降幅约44.9%。

  凭借强大的外部融资能力,中国奥园2019年实现融资性现金流约463.2亿元,同比大涨183.0%,期内现金增长130.5亿元,通过增强流动性减少偿债风险;美的置业、蓝光发展则通过控制有息负债规模降低风险,前者有息负债规模同比降低,后者有息负债规模增幅由2018年的196.7%大幅降至42.3%;滨、建业地产由于前期有息负债规模较小,虽然出现同比翻倍的情况,但风险依然较低。

  区域深耕与全国化布局,同时向一二线城市转移,已成为越来越多房企高效扩张的战略手段。不过,在5家新晋千亿房企中,项目布局较为集中,区域型特征明显。

  建业地产便是其中之一。自2002年开始河南,此后不断下沉。尽管在2018年建业地产的业绩会上,胡葆森首次松口表示“将有条件地走出河南”,但也只是以轻资产模式进行输出,且都围绕在河南省周边。

  2019年末,建业地产期末土储约5093万方,其中约98.9%都位于河南省内,仅有1.1%位于海南,另有轻资产项目储备2394万方。

  尽管河南省的下沉市场有较大的探索空间,但局限于一个区域的布局令建业地产难以分散自身的风险,不仅容易受到区域政策的影响,同时随着强资本房企的侵入与其他本地房企的竞争,建业地产的空间将被进一步挤压。

  与建业地产相比,滨的状况稍好但有限。截至2019年末,以土储货值比例计算,滨在杭州内的土储货值占比57.3%,浙江省内非杭州的城市包括嘉兴、温州、金华、湖州等二三线城市占比25.8%,浙江省外占比16.9%。显然,滨仍是一家区域型房企。

  更为重要的是,滨的余粮非常有限。与其他4家房企相比,滨的土储面积明显较少,总计2500亿元的货值也相对较低,而2019年其新增土储面积仅为295万方,且都位于浙江省内。即使位于舒适区,滨仍补仓乏力,后续的规模增长令人担忧。

  储备同样相对较少的,还有蓝光发展。截至2019年底,蓝光发展待开发建面约1773万方,与中国奥园等有相当差距。

  不过,蓝光发展早已向川外迈进,布局情况要优于建业地产与滨。近年来,华东、华中成为蓝光发展营收贡献较大的区域,2019年末两区域土储面积占总土储的35%,而其在华南的土储占比也升至15%。同时,蓝光发展也在强化更高能级城市的投资占比,在2019年1121万方的新增土储中,新一线和二线城市的比例约60%.

  发迹于广佛地区的中国奥园与美的置业,则坐拥珠三角成熟市场的优势,拥有相对较多的土地储备且相对均衡的布局,二者2019年的新增土储面积分列5家房企中的前二位。

  2019年年底,中国奥园280个项目分布于85个境内外城市,土储总货值约4585亿元。以货值占比计算,中国奥园在华南地区储备占40%,部核心区约占24%,华东区域约占18%,环渤海约占11%,境外约占7%。中国奥园还拥有逾30个城市更新项目,可售货值约2260亿元,其中粤港澳大湾区占比89%。

  美的置业的布局则更为均衡。截至2019年底,其278个项目分布全国59个城市,在珠三角、长三角、长中游、华北、西南经济区土储分别为19%、26%、24%、16%和15%。

  同时,曾依靠三四线城市大幅扩张的美的置业也在逐步进入高能级城市,在其2019年新增土储面积中,一二线城市占比达64%,长三角和珠三角区域占比58%。

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