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企示录千亿滨江盛名难副 盈利虚胖土储掉队

 发布时间 :2020-07-10 10:43

  7月1日,滨(002244.SZ)发布公告称,与融创产城、金昌启亚签订地块合作框架协议,三方共同开发杭政储出[2020]41号地块。

  自6月以来,滨动作不断,不仅在土地市场豪掷逾210亿元,总额约75亿元的债权融资计划也先后发布,加紧填起了年中业绩答卷。

  当全国化布局成为规模性房企屡试不爽的扩张方式时,一方却又逐步做大的少数派就成了行业中的“异类”。其中的佼佼者,既有坚守河南的建业地产,也有重仓浙江的滨,二者的全口径销售规模都在2019年跨过了千亿。

  作为少数派,自然免不了争议。与对冲区域调控风险的全国化布局相比,押注单一区域市场的布局方式面临着较为有限的发展空间。有人说此举可以充分挖掘下沉市场潜力,不过,没有相应消费能力的区域难以称之为下沉市场,亦无法有效提振企业的业绩。有人则认为将鸡蛋放在一个篮子里,降低了企业的抗风险能力,单一区域的市场也有其天花板。

  千亿之后,滨的短板愈发明显,最为突出的就是土地储备掉队,而补短板成为滨2020年的头等大事。

  6月1日,滨就在苏州有所斩获,以23.5亿元的总价拿下吴中区太湖新城地块。月中,又以61.9亿元的高昂代价,斩获杭州一商住用地。

  当月22日,滨分别在杭州、嘉兴获得三用地,其中嘉兴两地块总成交价约13.4亿元,杭州地块约21.0亿元。仅一天之后,滨又在宁波以37.5%的高溢价率竞得一宅地,总价约15.8亿元。

  月底,滨再度多次出手,以约76亿元的总代价拿下三地块,其中两位于杭州,一位于宁波,后者更是历经161轮鏖战才得以竞得。同时,滨还与融创、金昌签订合作协议,共同开发杭州拱墅区地块,该地块由融创以29.95亿元竞得。交易完成后,滨将持有项目37%的股权。

  如此一来,滨在6月的招拍挂市场就以211.6亿元的拿地代价获取了9地块,总计容建面约99.1万方。若加上月底收购项目的全部建面,滨单月补仓已超过百万方,达111.2万方。

  值得一提的是,2019年滨的新增土储不过才295.4万方,如今单月的土地拓展已达去年全年的37.6%。滨一反常态的背后,不仅因其去年土储在千亿级别的规模中有些掉队,还因为此前增储较少。

  经不完全统计,滨于2020年一季度仅在杭州市拿下一商住地块。4月初公司以合作开发的形式首进苏州之后,于杭州斩获四土地;5月又竞得两杭州地块,在招拍挂市场总计花费约163.4亿元,土储增加约88.2万方(包含合作开发项目)。

  至此,滨上半年新增18个项目,新增土储约199.4万方,而去年同期新增15个项目、170.7万方。得益于6月的冲刺,滨在上半年结束前交了一份不错的答卷。

  值得一提的是,去年中期前滨拿下的15个项目中,有4个为并购获得,有4个为联合竞拍,总土地金约270亿元;而今年上半年其并购项目仅两个,其他多为单独竞得,不包含收购项目的土地金约375亿元,投入力度显然高于去年同期。

  而从布局来看,除了在苏州新增两个项目以外,滨的其余新增项目均位于浙江省内。同时,公司在大本营杭州的投入依然很高,上半年公开拿地11,花费代价约297.2亿元,位居杭州上半年房企拿地投入首位。

  滨董事长戚金兴曾表示,2019年滨江在杭州拿地布局的土地款总额接近300亿元。而今年半程刚过,频频现身杭州土拍现场的滨就已接近去年全年在杭州的投入。

  土储相对较少,一度成为滨规模发展的桎梏。截至2019年末,滨的土地储备约1071.4万方,总计货值约2500亿元,在千亿规模房企中明显处于下风,不利于后续的规模跳涨。

  以土储货值比例计算,滨在浙江省内的占比约为83.1%,其中杭州内占比57.3%,非杭州城市包括嘉兴、温州、金华、湖州等二三线城市占比25.8%,浙江省外占比16.9%,属于典型的区域型房企。

  实际上,滨的重仓战略是一把双刃剑,一方面受益于沿海经济的兴起与繁荣,另一方面又因此面临着与本地、外来房企间的激烈竞争。

  伴随沿海的兴起与“中原”的衰落,南方城市的发展势头极其猛烈,以上海为首的长江经济带表现非常亮眼,特别是长三角区域的城市群,展现出齐头并进之势,令南北间的经济体量与市场活力依然存在着相当差距。例如,6月滨能够积极补仓,一定程度上就受益于作为长三角热门区域的杭州,其土地市场在疫情影响逐步消除后迅速回暖。

  这也让滨获得了较高的起点。2016年,滨的销售业绩创下“历史之最”,约366.8亿元,转年又迎来新的销售高峰,达615.0亿元。但滨的千亿目标却于2018年折戟,直至2019年才得以实现,销售额约为1120.6亿元。

  2016-2019年,滨的新增土储分别约为160.8万方、220.5万方、347.0万方与295.4万方。可见,2019年滨的新增土储不增反降,且新增项目都位于浙江省内,今年上半年较去年同期也未能有大幅增长。

  即使位于舒适区,滨仍补仓乏力。与此同时,滨在大本营也面临着与老对手绿城,外来巨无霸万科、融创间的竞争,后续的规模增长同样堪忧。

  更为重要的是,近年来滨的新增项目,权益比例普遍偏低,2016-2019年,新增项目权益比在50%以上的面积占比分别约为15.9%、28.2%、43.1%及30.8%,同时不乏竞得地块后引入合作方共同开发。

  这一举措虽然减轻了滨的现金流压力,短时间内做大了全口径的合约销售额,但却为其带来了较高的少数股东损益,令其盈利空间有所收窄。截至2019年末,滨的营收约249.5亿元,同比增长18.1%,在毛利率高达35.1%的情况下,其归母净利润同比增长约33.6%至16.3亿元,产生了约23.4亿元的少数股东损益,占净利润的58.9%。

  同样辛苦操持一年,滨的少数股东赚得盆满钵满,母公司的所有人只能为他人做嫁衣。不禁要问,滨到底为谁赚钱?实际上,合作开发亦是滨的无奈之举。规模之下,滨只能被合作开发,通过利润换取规模。

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