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透市“2000亿+”军团增至19家 头部房企“未来之战

 发布时间 :2021-01-15 09:18

  各大榜单均显示,全年销售业绩超1000亿的房企超过40家,而2000亿军团也继续扩容,增至19家。可以看到,在刚刚过去的一年中,很多房企依然在“下半场”入场券奔忙,而同样值得关注的, 2020年房企销售业绩整体放缓的趋势。

  同样的2020年的最后一天,《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》正式发布,这是继2020年8月20日“红线”出台后,又一针对房地产融资的政策,目的是提高金融体系韧性和稳健性,促进房地产市场平稳健康发展。

  一定程度上讲,将销售规模增长的步伐放慢,平稳发展也是房地产市场成熟的标志。当规模达到一定高度,规模所能为企业带来的正向效应也在边际递减,企业也会主动放松对规模的追求,寻找新的成长引擎。

  从四大机构的销售额排行榜来看,2020年房企销售额突破2000亿大关的房企达到19家,相比2019年的15家,4家房企新进入2000亿军团。从行业集中度数据来看,截至2020年12月31日,TOP10房企所占市场份额达到32%,TOP30房企集中度接近60%,TOP100房企的门槛值已超80%。业内人士分析,集中度不断上升是行业发展成熟的重要标志,也意味着行业格局的逐步固化。

  如果行业下半年的入场券是“千亿门槛”,那么万科、龙湖这样的头部房企已早早落座前排,为助推行业发展成熟起到越来越多的引领作用。

  2016年、2017年、2018年,行业处于高歌猛进时代,销售业绩同比翻番的黑马型企业也常有出现,但从当前来看,高增长难以维持。从企业业绩数据来看,近几年房企销售业绩整体放缓的趋势也相对明显。

  亿翰智库数据显示,2020年,2000亿规模房企销售业绩平均增幅已从2017年的61%降至17%,千亿规模以下房企,业绩涨幅均值则在2018年猛增至55%后,迅速降至2020年的19%。业内人士分析,行业变动适宜企业高增长的基础不在,此外,头部房企已放弃对高增长的过度追求,因此,未来业绩减速的大趋势不会有所改变。

  事实上,除新晋2000亿房企外,对像万科、龙湖这样早早进入2000亿军团的头部房企来说,销售额早已不再是他们最为看重的指标。尤其在2020年“房住不炒”、“红线”的大下,财务稳健、均衡发展已成为很多头部企业身上更闪亮的标签。

  2020年8月份,按照“剔除预收款的资产负债率不得大于70%、净负债率不得大于100%及现金短债比不得小于1倍”的触线标准,将房企分为“红、橙、黄、绿”四档的消息在坊间流传。根据要求,12家试点房企从2021年起,正式进入为期两年半的“三道红线”测试期,到2022年底12家试点房企要实现降档,2023年6月底前,试点房企的“三道红线”全部达标。

  从2019年TOP30房企年报来看,只有六家处于绿档房企行列。而这其中,不免有保利发展、华润置地、中海地产等实力央企与国企。

  但值得注意的是,2000亿+军团之一的龙湖,在业绩稳定增长的同时,也同具备实力的国企央企一样跻身寥寥无几的绿档房企行列。有梳理,龙湖集团依靠高的克制与谨慎以及“天晴补屋顶”的未雨绸缪,一系列财务指标均维持行业内的较高水准。今年上半年,龙湖集团保持平均借贷成本4.5%的低位,平均贷款年限6.45年,净负债率51.4%,在手现金784.0亿元,稳健的财务盘面得以进一步夯实。

  在行业增速放缓的大背景下,无论是疫情的冲击,还是“三道红线”都更加房企的经营实力。易居中国执行总裁丁祖昱预测,“三道红线”之下房地产进入“不增长时代”。对于房企而言,防范风险,更好地适应市场调整是第一要务。

  “不增长时代”,哪些房企将迎来“红利时代”?大背景下,现金充裕、财务稳健的“龙湖们”将有望获得更多优质的市场资源和发展机遇。

  时过境迁,中国房地产行业早已迈过所谓黄金时代、白银时代等众多发展阶段。新冠疫情的“黑天鹅”冲击,注定在中国经济史和房地产阶段历程中,留下浓墨重彩的一笔。时代的变迁总是在不经意之间发生,对于房地产行业来说,黑天鹅一般的疫情,让时代变迁的效率和过程被加速。大下,纵观2020年的房地产市场,“主动求变”渐成行业趋势。

  万科、龙湖等传统头部企业在市场占有率的前提下,继续强调多元化;碧桂园等寻求打通产业链,甚至是跨行业的布局机会;此外,金地在代建领域加大投入等。在这一年中,他们的第二条、甚至第曲线愈加清晰,实现了大跨步发展。值得关注的是,房企拓宽赛道的发展前景正在慢慢赶超房地产本业。

  事明,能够新转变的房企未来会有更大的优势。而龙湖早已为“未来”准备好 “船票”,除传统销售额稳步增长外,商业运营、租赁住房、物业服务均在行业内名列前茅。

  城市高质量发展新阶段,TOD一跃成为热名词。而龙湖早已在该领域具备领先竞争优势。去年9月,《城市轨道TOD综合开发项目通用技术规范》、《城市轨道TOD综合开发项目评价标准》正式发布,这是中国首个TOD标准,填补了国内TOD领域团体标准的空白,龙湖集团凭借其在TOD领域的领先竞争优势,成为参编的唯一开发企业。

  2020年12月29日,重庆南坪汽车站TOD地块成功出让,最终龙湖以7.9亿元竞得。据悉,该项目为龙湖开发的第100个商业项目。截至目前,龙湖商业已布局全国27城,在手项目102个。

  每一步落子都一击到位,网格化布局显著。而其中,优选轨道交通节点布局TOD项目,是龙湖的一大显著特色。值得关注的是,龙湖重庆沙坪坝光年项目为契机,打早了全国首个商圈高铁TOD城市综合体。

  2020年,我们看到房地产行业出现了很多新的现象,其中曾经被资本追逐的长租公寓寒冬,接连出现爆雷现象。龙湖集团四大主航道业务之一的租赁住房业务——龙湖冠寓却逆势而上,历经4年,已布局全国30余个高能级城市,客户满意度达到95%。

  以物业上市潮为例,2020年,房企纷纷拆分旗下物业上市。物业公司上市浪潮从2014年彩生活首登港交所拉开序幕,到2018年碧桂园服务挂牌上市将物管板块估值加速推高,再到今年疫情对板块的拉升作用,整体上物管板块近两年一直处于高估值区间,且有不断走高的趋势。

  在物业上市潮下,头部房企万科已标榜一定会将物业分拆上市的计划,龙湖智慧服务则没有“动静”,但是龙湖智慧服务在成立23年间,似乎在一直默默努力,期待“惊艳所有人”。

  截至2020年11月30日,龙湖智慧服务已进驻30个省、自治区、直辖市,超过100个城市,已全面进入住宅、商业、办公医院、学校、康养、租赁住房、市政配套、智慧城市等13大业态领域。

  房企多元化,早在多年前的中国房地产行业便开始高喊。只是,在2020年这个特殊的年份,越来越多的房企将之付诸实践。在此之前,“龙湖们”早以“未卜先知”,跑在多数人还在憧憬的“未来”。

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