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透市上市物业公司呈两级分化 资本市场趋于

 发布时间 :2021-01-24 13:03

  12月31日,建发物业(正式登陆港交所,成为2020年第18家上市物业公司,同时也是2014年彩生活登陆港交所以来第41家上市物业公司。

  自2014年彩生活首次登陆资本市场以来,上市物业公司数量逐年增长,累计数量从2017年的6家飙升至2020年的41家。其中,2020年上市的物业公司达18家,接近上市公司总数的一半。随着近三年上市物业公司数量快速增长,物业上市热潮呈现愈发火热之势。

  从内部的业务布局,到企业规模、营收表现,再到外部的资本市场表现,各物业公司间差距愈发明显。其中,最引人注目的,无疑是资本市场表现的分化。

  不少业内人士认为,2020年是物管行业的“价值元年”。疫情之下,物业行业被资本市场大肆追捧,物业管理行业的价值被全方位挖掘。但从资本市场的表现来看,2020年似乎更像是物管行业价值分化的元年。

  对比40家上市物业公司(不含建发物业)在资本市场的表现,截至12月25日,仅有一半物业公司股价实现上涨,其中永升生活服务、碧桂园服务等8家物业公司实现了50%以上的涨幅。

  令人意外的是,在物业管理行业得以正名的2020年,共有13家物业公司股价跌幅超过10%,兴业物联的跌幅更是超过30%。

  截至12月25日,共有16家物业公司市盈率超过40。除了新大正、特发服务两家完全市场化发展的公司之外,其他物业公司都直接或间接与强势地产公司相关。其中,华润万象生活与融创服务控股市盈率双双超过100,而烨星集团、彩生活、祈福生活服务、中奥到家等4家物业公司市盈率低于10,中奥到家更是低于5。

  对于物业公司而言,规模与营收往往是资本市场表现分化的直接原因。而物业公司间营收与利润的分化,较资本市场表现则有过之而无不及。

  以披露2020年上半年营收与利润数据的32家物业公司为例。营收超过10亿的共有13家物业公司,占比约为40%;其中,碧桂园服务以62.7亿的营收遥遥领先一众物业公司;包括碧桂园服务在内,共有6家物业公司上半年营收超过30亿元。

  而营收低于5亿的物业公司数量亦有10家,其中更有4家物业公司营收不足两亿,兴业物联营收更是低于1亿元,属于典型的蚊型物业公司。

  在营收最低的5家物业公司中,除了弘阳服务实现了超过30%以上的增幅外,其他四家物业公司营收增幅均低于15%;祈福生活服务更是营收不增反降。

  在公布利润数据的32家物业公司中,共有18家物业公司利润超过一亿元,占比超过一半;其中更有10家物业公司利润超过2亿元,而碧桂园服务和恒大物业的利润更是突破10亿元,遥遥领先其他所有上市物业公司。

  在利润低于1亿元的15家物业公司中,共有7家物业公司利润低于5000万元,其中祈福生活服务利润同比下降17.06%,成为利润唯一同比下降的物业公司。

  11月27日,港交所刊发了有关赴港上市主板公司盈利的咨询文件,拟提高主板盈利要求。新规要求赴港上市主板公司三年盈利要达到港币一亿五千万元,同时要求近一年的利润高于6000万港币,相当于年收入高于6亿港币。具体到物业管理行业,如果基础物业服务收入占比为80%,则物业公司在管面积需超过2000万平方米。

  港交所新规将于2021年7月1日开始实施,此后蚊型物业公司将再难上市,众多难以上市的蚊型物业公司将会寻求被并购或整合。

  12月9日,华润万象生活(正式挂牌交易,上市发售价为22.3港元/股,首发募集资金为122.6亿港元,创造行业新纪录。公开资料显示,其所募资金60%将用于扩大物业管理和商业运营业务的战略投资及收购,15%用于提供增值服务和行业上下游产业链的战略性投资。而随着超额配股权得以行使,华润万象生活用于上述收并购及投资的资金将超百亿元,而这也是头部物业公司发力收并购的缩影。12月10日,碧桂园服务再次启动配股融资,预计募资77.5亿港元,所得款项将用于未来潜在收并购、战略投资等。

  7月31日,万科物业联合横琴新区、大学等发布了《“物业城市”》,进一步强化了自身在城市空间领域的地位。而在发布前后,万科物业已陆续落子厦门鼓浪屿、深圳坪山区、武汉江汉区、江门人才岛、郑州二七区等一二线城市。至此,云在一二线城市的城市空间领域已经取得领先地位。

  8月5日,金地物业、云携手合作伙伴,率先进入河道管养新蓝海。值得关注的是,除了金地物业、云,包括招商积余旗下中航物业、碧桂园服务、华润万象生活等纷纷出现在投标供应商的名单中。

  10月14日晚间,碧桂园服务公告称,以24.5亿元收购满国康洁70%的股权。据了解,满国康洁从事城乡卫生一体化管理运营服务,业务覆盖全国20余个省、市、自治区,在全国率先实施城乡环卫一体化的业务。这意味着,碧桂园服务正在为其打造的城市服务产业链注入核心业务。

  此后仅半月,10月30日,碧桂园服务发布公告称,碧桂园生活服务将直接及间接收购福建东飞合共60%股权。资料显示,福建东飞主营业务涵盖道清扫保洁、生活垃圾收集运输、垃圾中转站建设运营、河道治理养护、绿化养护及城乡环卫一体化项目投资运营等城乡服务全产业链。

  与此同时,时代邻里、融创服务、金地物业等亦不断发力城市服务领域,并将城市服务作为未来的发展方向。

  4月9日,碧桂园服务宣布收购文津国际。据了解,文津国际成立于2007年11月,涉及财产保险、人身保险、再保险经纪业务。不难发现,此次收并购将助力碧桂园服务的资产管理服务板块实现进一步发展。

  7月30日,碧桂园服务宣布将分两阶段收购城市纵横。城市纵横成立于2010年,其主要业务为城市楼宇电梯海报的开发、运营和广布服务。

  8月29日,世茂服务旗下社区教育品牌“茂阅岛”全国首店在上海世茂滨江花园亮相,为世茂业主与用户提供社区教育服务。

  9月22日,馆驻上海新任总戴德明一行到访绿城服务。在此之前,绿城服务宣布收购蒙特梭利教育集团56%的股权,并设立中国控股公司“澳蒙国际”。根据绿城服务2020年半年报,其文化教育服务子分部实现营收1.12亿元,同比增长357.71%,这表明绿城服务文化教育业务正步入收获期。

  11月2日,荣万家生活服务股份有限公司与贵州茅台酒厂(集团)习酒有限责任公司达成战略合作,双方就零售端的全渠道布局、数字化营销、品牌共建等方面达成共识,计划联手部署合作战略。

  其后不久,在11月26日的品牌焕新发布会上,碧桂园服务透露,2020年碧桂园服务与汾酒品牌合作取得显著。通过对业主进行整合营销,结合广告宣传、体验活动,并组织社区业主团购,8个月的时间就实现品牌销售过亿。

  以碧桂园服务为代表的头部物业公司,正逐步形成完善的业务布局并摸索出有效的商业模式,从内生驱动到外在表现,物业公司分化的趋势将愈发明显,各物业公司间差距将越来越大。

  随着上市物业公司数量明显增加,资本市场的资金有可能更加聚焦头部优质物业公司。但对不少规模及营收较为有限、自身特色并不鲜明的物业公司而言,存在股价不断边缘化的风险,物业公司两极分化也愈发严重。从内到外,从外到内,不具备核心竞争力与护城河的物业公司将有可能陷入恶性循环,自身处境亦将愈发。在此背景下,行业内部分化将持续很长一段时间。

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