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透市查漏补缺叠加精准打击 “沪深杭”加码楼市

 发布时间 :2021-02-14 10:20

  1月27日,杭州楼市调控的靴子落地。这是2021年继沪深两地率先亮剑后的首位跟进者。坊间预言,杭州绝对不是最后一个跟进的城市。

  需要强调的是,疫情的2020年,已有不少城市先后出台调控政策。自2016年年底的中央经济工作会议首次提出“房住不炒”以来,顶层设计对房地产调控的主基调从未改变,始终以房地产市场平稳健康发展为主。具体到地方,同样如此。

  2020年全国房地产市场,分疫情、旺季后置、年底翘尾等三阶段。而沪深调控政策的出台,与当地楼市量价齐升不无关系。

  综合国家统计局的数据来看,2020年全国70个大中城市中,北上广深四个一线城市的房价再度领涨。其中,新建商品住宅销售价格同比上涨3.9%,二手房价格同比涨幅均超过6%。值得注意的是,2020年上海和深圳两个城市的房地产市场出现量价齐升。

  易居房地产研究院1月7日发布的《2020年上海房地产市场报告》显示,2020年上海新建商品住宅成交面积约917.8万平方米,同比增长23.1%,成交面积创4年来新高;二手房市场同样十分活跃,2020年上海二手住宅成交约30.2万套,同比增长27.0%,也创近4年来新高。

  尤其是去年12月,上海全市二手住宅成交量达3.9万套,同比增加95%,绝对水平创2017年以来最大。而在2021年1月前13天上海二手房业主调价中涨价占比上升至67%,比去年12月提高了12个百分点。

  自2017年以来上海楼市都处于高位盘整状态,直到2020年底出现翘情。不同于上海,深圳则创下楼市交易量新纪录。

  深圳方面,乐有家研究中心的统计数据显示,2020年深圳共成交房屋超14万套,远超2019年。其中,新房成交45384套,二手住宅成交95273套,两者同比2019年均上涨20%左右。不容忽视的是,2020年11月,深圳新房网签量达到6296套,超当月二手住宅成交量,时隔多年首次出现新房成交量超过二手房。

  而在房地产长效管理机制中,要稳地价、稳房价、稳预期。为促进房地产市场平稳健康发展,2021年上海、深圳率先在全国加码楼市调控。

  其中,1月21日晚,上海住建委等8部门发布《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》,从十个方面对2020年疫后上海楼市出现的量价齐升以及新房认筹比过高等现象加以管控。早在1月19日,网传深圳市住建局发布“深圳市住房和建设局关于明确《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》若干问题的函”,要求房屋只能登记在符合购房条件的一方名下。随后的1月23日,深圳住建局正式发布《关于进一步加强我市商品住房购房资格审查和管理的通知》,主要针对此前“7. 15新政”存在的假结婚漏洞打补丁。

  市场的热议仍在蔓延,杭州楼市调控新政横空出世。1月27日,杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》,从住房限购、住房限售、税收调节和无房家庭认定标准及高层次人才优先购房政策等方面进一步加强调控。

  据贝壳研究院的数据显示,2020年1-11月,杭州商品住宅成交面积累计同比增长20.8%,商品住宅成交金额累计同比增长27.2%。因此,杭州在市场热度持续上升时加强管理,目标是堵住炒房渠道、稳定房地产市场。

  显然,以沪深为首的一线城市加码调控具有风向标意义,而杭州正是第一个跟进者。纵观三地的政策细则,不难发现,其在调控升级的基础之上,能够结合本地的楼市特征做到真正“因城施策”。

  在上海的十条新政中,市场反响较大且会立即影响市场的是“限离婚3年”的住房限购升级与“2改5”的二手房调整,二者皆为需求端政策。实际上,上海前期“全国认房认贷”等需求端政策不可谓不严,此次再度收紧直接凸显了上海贯彻“房住不炒”的决心。

  为此,同策研究院分析师丁垚表示,新政提出的“夫妻离异之日起3年内购买商品住房的,其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算”,显然是针对市场出现的通过假离婚获取购房资格的群体。

  此外,二手房交易此前对于普通住宅满两年免征,非普通住宅满两年按差额征收,此次都调整为五年。丁垚表示,“2改5”必然会通过提高交易成本从而平抑二手房市场的预期,挤掉一些小区挂牌价虚高的水分。

  对于政策核查购房者资金来源方面,沪深政策中都有涉及。贝壳研究院高级分析师潘浩表示,早在2016年3月24日上海的调控政策就已经提出,并在2016年“1129新政”、2020年“423上海房贷座谈会”等再次明确政策方向,而本轮政策强化了核查债务收入比的要求,防范金融风险,稳定房地产金融市场秩序,从而达到房地产市场平稳的目标。

  不同于上海的调控新政,深圳住建局发布的《关于进一步加强我市商品住房购房资格审查和管理的通知》主要是审核购房人的社保、个税清单、收入证明、征信报告、购房款来源及一年以上的银行流水单。对弄虚作假的行为进行处罚,如停止网签、停止购房资格、取消公共住房轮候资格、停止公积金贷款资格等等。

  “对于稳楼市影响最大的是对购房者收入证明、购房款来源进行审查,瞄向的是代持的投机行为”,在贝壳研究院首席分析师许小乐看来,如果执行到位,将能有力“代持”的炒房行为。

  许小乐也坦言,政策的实际效果依然取决于执行的力度。将购房资质审核完全交给房地产开发企业和房地产经纪机构似有不妥。通知第(四)点指出,房地产开发企业、房地产经纪机构可会同商业银行对购房资格信息进行严格核查。尽管房企和经纪机构对买方的购房资格应承担告知义务和初步审查义务,但只能以买方自行提供的依据为限,对于层出不穷的造假行为缺乏专业的审查能力,法律依据也不充分。

  “对于资格审核,监管部门需要担负起审核主体职责,银行要担负起对贷款人资格的审核义务。应建立公开透明的资格信息联合审核平台,让、银行、房企、经纪机构以及买卖主体能够无差别共享信息,从根本上杜绝弄虚作假行为”,许小乐表示。

  较为亮眼的是,杭州新政中包含了针对普通及高层次人才购房的资格要求。潘浩认为,“落户杭州未满5年的,限购1套”,加强了在2017年的调控要求中“杭州本市户籍成年单身(含离异)人士在限购区域内限购1套住房”中对于本市户籍年限的要求,强化本市户籍的时限作用。

  新求,“高层次人才在杭州转让住宅的,3年内不可享受购房优先政策”。“2020年的调控政策中还要求高层次人才‘自商品住房合同网签备案之日起,5年内不得上市交易’,此次的新政是限购、限售政策在高层次人才购房行为中全面落实。此举既保障高层次人才转让住房的需求,同时防范部分炒房者利用高层次人才的渠道进行炒房”,潘浩补充道。

  以杭州为例,新政明确指出,“将本市限购范围内住房赠与他人的,赠与人须满3年方可购买限购范围内住房;受赠人家庭须符合本市住房限购政策(不含遗赠)”。为此,潘浩透露,此条政策在2020年东莞、宁波均有提出类似要求,最早可追溯到2017年郑州调控政策中,此条政策基本与郑州的调控条款一致。总而言之,杭州本次加强了购房资格的认定标准,提升了此前没有强化的赠与管理,查缺补漏是本次政策的重要特点。

  此外,限售管理也在升级。“杭州最早是在2017年3月提出限售要求的,但仅限于企业购房限售。因此,长期以来,杭州对于限售的管理主要是稳定楼市,保持活跃度。而本次政策限售房源范围主要在于热点项目,并未涉及到所有项目。杭州采取差别化限售政策,既能保障市场活跃度同时保障市场稳定性”,潘浩分析道。

  中国网地产从公拍网司法拍卖页面了解到,上海法院已将司法拍卖的本市商品住房纳入限购政策范围。根据通告,上海法院司法拍卖的本市(上海市,下同)商品住房已纳入限购政策范围。竞买人参与竞买的,应当事先确定在本市具有购房资格,必要时可致电本市房地产交易服务热线“962269”具体咨询限购政策。拍卖成交确认后,因买受人已无购房资格的,将依法承担悔拍等法律后果。

  事实上,一直以来有一部分人群通过法拍房规避了“限购”的管制。平安银行数据显示,2020年12月,由于法拍房不限购,上海地区住宅资产拍卖非常活跃,占据六个指标中四个第一,成交率、单价、竞拍人数、变现指数均第一。2020年底,上海住宅市场升温,网拍房更便宜的起拍价也吸引了一批急切入市的人群。

  上海中原地产市场分析师卢文曦表示,法拍房虽然在交易中主流,但是从技术手段可以绕开限购的门槛。原先法拍房要求全额支付房款,但后来贷款也能解决部分杠杆问题,加上去年下半年楼市火热,法拍房也成为投机的门之一。

  一些业内人士也指出,该政策出台体现出上海限购的决心,可以说是未雨绸缪。目前,很多人买房的比较明确,为的就是破限购,现在很多法拍房实际成交价比市价还要高。以2020年12月的数据为例,上海法拍房溢价率高达7.57%,成交价格远高于周边二手房。

  此外,卢文曦也认为,此次调控是对原有政策“补漏洞”,一是确保限购限贷的效果,另一方面继续市场,说明调控的政策储备还有很多,会给市场中的乱象给予精准打击。

  实际上,上海市并不是第一个将法拍房纳入“限购”的城市,其他3个一线城市(、广州和深圳)以及新一线城市南京,都对法拍房(住宅类)有“限购”要求。

  从政策效力来看,沪深杭政策的“补丁属性”较强,对平抑市场热度的效力也远低于限购、限贷、限售等政策,其背后的逻辑是当前楼市调控的主要思依然是稳定楼市交易、避免过度投机。

  但长期来看,“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,紧紧围绕稳地价、稳房价、稳预期的目标,全面落实房地产长效机制仍然是中国房地产市场的“基本准则”。

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