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恒大地产的下半张门票?

 发布时间 :2019-09-25 07:04

  我应该也是不止一次的和大家聊过,所有人都应该有更多的房企操盘手思维,看看行业内真的花钱在做决策的企业,你对未来的判断会清晰很多

  而这个时候,观测大公司企业的动向更加有意义,在行业深度转型的当下,这些超级大航母除了房产开发之外还在干什么,这常耐人寻味的

  而这三个样板就是恒大、碧桂园和万科,今天和大家聊恒大,因为我觉得这家企业做的事情更加有参考意义

  我们对恒大,其实都会有个人主观的判断的,比如扎根三四线,标准化统一化的产品,极高执行力包括各种吐槽的梗大概都围绕这些

  我们都知道,对于一个事物往往有三种,一个是真实的自己,一个是别人眼中的自己,一个是期待的自己,我特别想和大家聊聊真实的恒大

  事实和我们认知的已经不一样了,抛开旧改土地,恒大商品房土地储备3.19亿平方米,66%在一二线%在三线城市。

  这样的权重比例我想会出乎很多人的意料,其实这个策略在2017年开始恒大就已经悄然的转型,而对于这样的高执行力的企业来说,如今已经实现了

  而且对于三线城市来说,恒大也不是碧桂园模式的随机式或者利益导向式,集团的强执行意识得到充分的证明,三线城市进入的都是P在1000亿以上、人口100万以上、有产业支撑、有高铁高速公通达的经济发达三线城市。

  这说明了一个态度,就是对于这么庞大规模的企业,单一重仓弱竞争但是低能效的四线城市的风险变得越来越大,恒大已经把自己的版图变得比较均衡和平衡

  在过去三年的楼市大年里,恒大是三强企业里唯一一个不用跟投模式的,这种模式好坏我们不讨论,但是团队却保持了极强的克制和,不论市场好坏,融资氛围好坏,恒大没有拿一块地王,这是需要极强意志力才能做到的一件事,如今看来也很有先见之明

  我想和大家说,错啦,恒大如今在一线城市的产品力,不弱于其他房企,恒大滨江华府这个项目我去看过,风格我们不说好坏,我们看到的产品

  恒大不论是在上海还是,已经有拿的出作品了,未来规划产品线还是标准化渗透一二线城市,未来如果想做也是水到渠成的事情

  这个事很不容易的,因为搞产品和标准化产品在公司内部是体制化的不同,你看碧桂园做了这么久没做成就知道有多难了,而这也代表着恒大对于一线城市和好产品的重视

  怎么破的,其实对于一线城市,自有资金非常重要,借杠杆不论是招拍挂拿地还是兼并收购都很难推进,这也是很多快周转的企业进不来一线的核心原因

  而今年上半年,恒大在全国范围内大概有200多个项目是通过并购拿到的,占新拿项目的54%。对应的数据是,上半年,恒大营业收入2269.8亿,核心利润303.5亿,净利润270.6亿,现金余额2880亿,各项核心指标均保持行业第一

  关于有多重仓呢,我想很多人看到了恒大做的车的名字:恒驰。我们来看看未了恒驰这个品牌到底做了什么

  恒大先后收了将NEVS、荷兰e-Traction、卡耐新能源、英国Protean、hofer动力,简单来说,这种要花时间去打磨的核心技术,汽车轮毂、动力电池、动力总成之类,一个也没放过。

  就在9月2日,恒大集团与BENTELER集团、FEV集团在深圳恒大总部举行新能源汽车3.0底盘架构知识产权移交仪式,直接引入世界的3.0底盘架构知识产权。

  我看了下,整车产业链基本算打通了,不论你怎么吐槽恒大做新能源车这件事,但是毕竟人家已经做到了

  如今所有的三四线城市,甚至一些二线城市最大的问题是什么,当很多城市孤立在城市圈外的时候,内核的驱动本质上就是靠产业驱动,当年重庆就是在黄奇帆的带领下硬是拓了一个电子产业链出来

  而恒大做的新能源汽车,天然的就是一条产业链,而对于这个未来国家新兴扶持的产业,后期快速的扩张是理所当然的事情,而这已经不仅仅是地产的联动,对区域的经济带动已经是很庞大的

  通过新能源汽车产业,恒大可以和城市的更加紧密,而且也真真实实给城市带来的产业升级,这是很关键的,这也是为什么恒大一定要自己做产业链的核心原因

  最后一点,也是大房企必须要解决的问题,在行业内规模这么大了,一定会有资产以及存量资产,面对这么一大块资源怎么处理

  特别是如今在行业内去杠杆去库存的主旋律下,如何在手上的空间盘活,是很多开发商都必须要解决的一个命题

  而恒大的解决方案是拿出两种产品模式:专业主打孩子的“恒大童话世界”和全体系覆盖的“恒大水世界”

  我和各位说,我本来的态度和大家一模一样,甚至更加夸张,但是自从一次体验,改变了我对这个的看法

  我们都知道,在启东有一个超级大盘,已经很多年了叫恒大海上威尼斯,我想在长三角的朋友应该或多或少的都听过这个项目

  第一这是在一个沿海的空地上做的一个项目,第二是一个超级大盘,有多大呢,整盘的体量达到夸张的一千多万方。所以对于这么一个陌生区域的空城要打造这么一个超级大盘,可见未来的死寂沉沉啊

  这边的酒店里排满了人,都是爸妈带着小孩来这里度假,或者学校在这边夏令营。酒店周末房价已经快要1800元一晚

  我很好奇为什么会有这么多人想要来这里,得到的反馈是,现在在上海开车能够到,有海有沙滩有东西玩,能够住一晚且不费事的地方没了,这是唯一的一个选择

  仔细想想,卖房子已经20多年了,但是空间运营这件事在地产这个赛道才刚刚开始,很多时候大家的层面的消费远远没有满足

  消费升级不是一句口号,也不是只在一线城市发生的商业现象,而潜伏在每一个细节处。在这样的大氛围下,存量空间的有着比我们想象更大的市场

  不知道各位看到这里有什么感受,其实我一直觉得我们对消费升级以及用户需求存在一定,真正好的东西,只要真的去做了,用户自己会看得到

  而且对于一个本来就还没规律的新兴行业,我们去探讨合不合理都是不客观的,最后的解决方案和用户反馈才是最真实的

  好,再来回过头来看恒大,为什么说恒大可以,以及恒大在这样的趋势下依然可以保持第一梯队,我认为有两个被人忽略的软实力

  第一,在如此庞大规模的前提下,依然可以保持极强的执行力。这常难的,一般集团化公司在全国化布局之后,不论是城市公司的崛起或者跟投制度的落地,都会让集团战略层面的执行会有一定程度的折损

  但是在恒大我们完全没有感觉到这块的问题,总部对地方的掌控和的得到彻底的执行,这一点在混沌的市场特别重要,只要方向正确,就能够把企业突围出来

  而恒大的总部也并非单意识的模式,不知道各位是否还记得任泽平加盟恒大研究院么,这样的智囊团在恒大里非常多,而总部就是一个脑库,战略层面的正确性

  第二,也是很重要的,就是恒大地产保持极高的利润和未来可见的利润,在去杠杆的前提下,手里有粮意味着一切

  我们来看一个数据,而恒大最近三年的土地成本,恒大的拿地楼面价维持在1600-1700元/平方米左右。而近三年的项目销售均价都在10000元/平方米左右,很稳定,也代表着,利润用一种很稳定的方式,在往集团输送。

  而未来呢,恒大拥有超过5万亿可售货值,这实在是个很夸张的数据,夸张配合这样体量的货值加近三千亿的现金,新能源车最坏只是这个庞然大物的一次试错。

  在那5万亿的可售货值中,大湾区旧改的总货值是1.68万亿,而在深圳的总货值则有着1.24万亿。

  这就是恒大展现在我们面前的版图,而恒大值得很多房企的同行的重视,就是这家企业几乎已经补足了自己过去的所有短板,而且看到了更远的未来

   威廉希尔