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保利地产2018年规模、效益双丰收 经营性净现金流

 发布时间 :2020-01-14 10:18

  身为央企开发商的龙头,保利地产交出了与行业地位相匹配的亮眼成绩单。4月15日,保利地产发布2018年全年业绩,公司实现销售金额4048.17亿元,同比增长30.9%,营业收入1945.55亿元、净利润261.49亿元,同比增速均超过三成。

  在行业资金面趋紧的背景下,保利仍实现了3562亿元的销售资金回笼,回款率高达88%,处于行业前列水平。值得一提的是,2018年该公司的经营性净现金流达118.9亿元,净负债率也同比下降5.82个百分点,展现出了主营业务卓越的运营能力和强大的造血功能。

  城市深耕策略为保利地产业绩的持续稳定增长奠定了基础,2018年,该公司一二线城市及六大核心城市群销售贡献均达77%。9154万平方米待开发面积中,一二线%,城市群周边的核心三四线%。中泰证券认为,发改委4月份印发的《2019年新型城镇化建设重点任务》突出了“城市群+都市圈”的概念,对于主流房企是一个全局利好,特别是在重点城市深耕的行业龙头如保利地产等。

  公告显示,在宏观调控力度不减、行业规模增速放缓的背景下,保利地产2018年首度实现了4000亿元的突破,签约金额达到4048.17亿元。约31%的销售规模增速在TOP5房企中,仅次于碧桂园的32.3%,高于融创中国的27%、万科的14.5%及恒大的10%。相应的,公司的市场占有率也提升0.4个百分点至2.7%。

  盈利指标的表现同样可圈可点。报告期内,公司实现营业总收入1945.55亿元,同比增长32.66%;净利润261.49亿元,同比增长32.78%;归母净利润189.04亿元,同比增长20.92%。公司毛利率提升1.45个百分点至32.49%,得益于结转项目价格上升,房地产结转毛利率也提升至32.68%;实现投资收益26.90亿元,同比大幅增长60.06%;净利率13.44%,在高周转地产商中,已属中上游水平。

  据了解,近年来,保利地产销售资金回笼率都保持在85%以上,处于行业领先水平。2018年该公司进一步加强了现金流管理,全年累计实现销售回笼3562亿元,回笼率达88%。而且,经营性净现金流也由2017年的-293亿元大幅上升至2018年的118.9亿元。

  2018年,保利的财务状况整体稳健,融资成本处于低位。其中,期末在手现金1134.3亿元,为一年内到期负债总和(487.2亿元)的232.8%,短期偿债压力较小。剔除预收款的资产负债率和净负债率分别为42.6%和80.6%,较期初下降2.3个和5.9个百分点,资产负债结构合理,具备较强的抗风险能力。账面有息负债2636.57亿元,其中银行贷款、直接融资占比分别为71%和15%,有息负债综合成本仅约5.03%,具备突出的规模及成本优势。

  新增土储及新开工面积等数据显示,保利地产已进入规模发展及业绩的快车道。2018年,公司拓展项目132个,新增容积率面积3116万平方米,是年度签约面积的114%,为销售规模持续增长奠定基础。期内,公司实现新开工面积4396万平方米,竣工面积2217万平方米。2019年,该公司计划完成房地产及相关产业直接投资2700亿元,计划新开工面积4500万平方米,计划竣工面积2750万平方米。

  平安证券表示,由于期内销售额远大于同期结算,期末预收款同比增长33.1%至2998亿元,叠加2019年24%的计划竣工增速,预计保利地产2019年业绩仍有望保持较高增速。

  保利是最早提出深耕城市群的龙头房企之一,这一前瞻性的战略预判对该公司平滑行业周期、保持业绩稳定增长发挥了重要作用。2018年,该公司一二线城市及六大核心城市群销售贡献均达77%,其中在珠三角实现签约销售1170亿元,较去年同期增长24%。单城签约过百亿元的城市有12个,广州实现签约400亿元,佛山、超过250亿元,东莞、中山等首次突破100亿元。

  过去一年,保利地产持续加大一二线城市及核心城市群的渗透深耕,年内一二线城市拓展金额和面积分别为74%和61%,且三四线%位于珠三角、长三角城市群。在该公司9154万平方米待开发面积中,一二线%,城市群周边的核心三四线%,其中在珠三角拥有待开发面积3447万平方米。

  在2019年3月发布的《保利2018-2019年房地产行业》里,保利进一步诠释了“城市的生命周期就是房地产的生命周期”这一概念。他们认为,城镇化发展到新阶段,都市圈发展的市场边界早已跨越行政边界,京津冀、长三角、粤港澳三大都市圈仍将主导房地产的峰值时代。基于这个判断,都市圈内一二线及强三线城市仍是保利关注的重点目标,部核心城市也将继续深耕,并动态调整布局百城的名单。

  4月8日,发改委印发的《2019年新型城镇化建设重点任务》,也提到要“深入推进城市群发展”、“培育发展现代化都市圈”等,出一系列重要信号。中泰证券在一份报告中指出,“城市群+都市圈”概念打破了传统的行政区域划分,未来楼市或将延续结构性、区域性行情,对于主流房企来说,战略布局、城市研判、项目选址等决策将起到更为关键的作用。而放宽核心城市的落户、鼓励社会资本参与都市圈建设与运营、让市场主导人口资源配置等重大调整,也超市场普遍预期,这使得大型房企在资源配置及项目挑选上的优势进一步凸显,促使行业集中度进一步提升。深耕重点城市,布局围绕核心城市群、都市圈的龙头及区域房企将从中受益。

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