关注我们

专访中豪房产 高银华

 发布时间 :2020-02-26 09:29

  主持人:各位网友,各位现场的朋友们,大家好,这里是住在杭州网的直播台。现在我们邀请到直播台的嘉宾是中豪房产副总经理高银华,高总你好。

  主持人:应该说高总也是身经房交会百战的人了,你觉得今年的房交会和以往的,甚至和上半年的有什么不一样?

  高银华:我个人的感受,这几天下来应该说下半年的房交会比上半年人气还是旺了不少,这也是和市场逐步的回暖也有关系,这是我个人的一个看法。

  高银华:对,星期六、星期天就是真实的客户会来,今天我在现场看到的情况基本上和往届一样,这个特征还是比较明显。

  高银华:展位上大的亮点我感觉几天下来也差不多,各个开发商也会根据楼盘的自身特点搞一些小的活动,这个历年也有,应该说今年的客户消费需求特点还是紧紧围绕着宏观调控下刚需市场为主,这也是今年产品市场上比较明显的一个特征。

  高银华:因为我们下半年基本上没有任务了,中豪现在在推的是三个项目,一个是中豪四季公馆,我们在5、6、7月份,三个月连续加推,今年的销售任务已经完成掉了。中豪望江国际这个项目将于今年12月31号交付给业主,因为这个项目已经基本上完成销售了。最后还有一个可能会在下半年重点推中豪五福天地项目,这是一个12万方的城市综合体,7万方的百货已经招商完成了,的两栋写字楼,一栋写字楼在去年已经推向市场,剩下来的一些房源及还有一栋写字楼,我们会在今年下半年和明年逐步推向市场。

  主持人:既然中豪的五福天地是接下来下半年的重点,它并不属于住宅的项目,作为中豪在打造综合体方面有什么样的,包括之前在写字楼销售,包括写字楼推出市场,以及写字楼的一些客户,包括投资客户,包括来购买的客户都拥有什么样的特点?

  高银华:应该说这和中豪的战略发展关系有关,中豪始终两条腿走,住宅市场和商业地产市场两只腿共同发展。而且我们也有从事商业开发和运营的多年经验,虽然未必像一线的万象城这么高端,但是我们也有专业市场,也有酒店,也有几万方的商业经营的经验在里面,所以商业地产也是我们一贯的。写字楼市场还是相对有它的独特性,我们两个项目都属于钱江新城,钱江新城是作为杭州的CBD,、经济、文化和金融的中心。

  高银华:对,我们两个项目也是根据钱江新城整体定位来做的,两个项目写字楼部分都是以整层起售,3千万起步的价格,作为总部经济来打造。这类的产品,我个人觉得和经济的关切度还是比较明显的。

  高银华:对,我们主要面向的客户是以总部,作为企业总部的产品形态出现的,应该说我们自己销售上,特别是望江国际这个项目,也确实有大量的企业总部经济希望入驻到钱江新城,所以那个项目前期的销售还是比较成功的,我想这个和杭州这个城市,包括和中国经济的发展,和杭州城市的发展,和产业的发展还是有相关性的。首先我想中国的经济经过这么多年的发展,我们也不断提高三产的比例,三产在经济发展的心态里面,楼宇经济,服务业是它很重要的形态,这种形态必然是写字楼和商业地产是它最主要承载的载体。

  第二,我想杭州也进入了后工业化时代,我们的经济发展模式已经不是靠原来一产、二产来驱动,虽然一产、二产在经济中的比例关系还是很重要,还是基础产业,但是更多的拉动还是靠三产,尤其是像杭州市着重打造的楼宇经济、总部经济等等,这一类也是经济发展主要的推动引擎,所以我们的项目也是顺着发展的趋势来做的。

  最后一个,我觉得杭州现有的一些写字楼格局市场也在发生变化,我们做过一些专题的研究,像凤起、庆春,老的金融一条街。这些区域里的写字楼企业,原有的写字楼硬件,外围的交通,包括停车位都已经不能满足它的需求了,所以这里的企业往往都是在往外迁。相对最好的一个板块是黄龙板块,它是原有杭州市商务板块最高端的一个区域,它的情况相对好一点,有迁出也有迁入的企业。我们观察到其它的企业基本上都是往外迁,迁出的企业首域还是和企业的服务半径有关,如果原来在城西的,它首选还是在城西。但其它大多数企业都往钱江新城迁,包括原有的国企也好,职能部门也好,企业发展规模比较高的金融中心,上市公司的也基本上往钱江新城迁,这个和钱江新城整个定位有关,与“西湖时代”“钱塘江时代”也是有关系的。

  我们通过做这两个项目也发现这样一个情况,原来在台州、温州等省会以下的城市,也大量的把总部迁到杭州,它的首选地也是在钱江新城,这个也是和整个浙江省的经济发展状况有关,所以我们自己还是对整个中国,乃至杭州的经济发展十分看好,也是我们做写字楼总部这样的产品更感兴趣的一个原因。

  高银华:对,这个实话实说,因为我们的项目是村级留用地项目,这里有一个产权分割上的,它只能整层分割,这是它一个先决条件。我们当时也是摸着石头过河,试试看的做法,特别是望江国际项目,取得了非常好的成功,我们也比较,这和整个经济的发展,城市的发展脉络契合,我们也找对了,所以做这样的产品也是符合这个市场。

  主持人:我们现在发现住宅市场没有像前两年这样大幅上涨的情况,也少了很多投资客,很多投资客的眼光会投向商铺和写字楼,你觉得从目前写字楼整体市场来看的话,这方面的投资者将来的投资回报率会比较高?或者从写字楼方面去投资,这条怎么样?

  高银华:这条肯定可以走,纯粹个人投资的话,除非资产实力很大,而且由企业来办的话,我们买我们这样大型的。如果纯粹个人的话,我还是买商铺,小一点的写字楼,因为我们要三千万以上,不是一般个人能够买得了,毕竟还是有规模的需求。

  另外,从去年开始到今年,宏观市场调控一直没有放松,我们的市场或多或少还是一个严格的政策市,我个人认为还是政策市,中央的调控还是不放松,这个有内在的原因,因为不希望房地产市场脱离实际的需求,最终形成泡沫对国民经济的发展产生不必要的损害,中央这样的考虑出发点还是对的。而写字楼,特别是商铺和酒店式公寓,这类的商业产品,我个人倒是觉得和住宅市场的关联度有一定的,一旦住宅市场受到调控,尤其是这种投资性需求的住宅市场就会很明显被挤压到商铺市场和酒店式公寓市场,这个在2010年和2011年特别明显,2011年的酒店式公寓卖得最火,这个是很明显,因为住宅市场的需求被挤压过来。而写字楼市场,大型的写字楼市场和大型的商业综合体市场,其实从08年我们开始监测这个市场,它一直是很稳定的,稳步的走,稳步上来。大型的写字楼市场去年有所波动,去年下半年开始到今年上半年有所波动,这个主要和宏观经济的情况有关,因为去年下半年宏观经济出现了一些情况,出现经济的转型升级,外贸、出口、内需都出现了一些问题,大型的写字楼和这个的关联度更大一点。

  整体来看,我个人认为这类市场整体往上走,这个毫无疑问,因为我们经济在发展,总量肯定在增的,这个毫无疑问。

  主持人:刚才说到你们接下来的重点是五福天地,五福天地也要再推出一幢写字楼,五福天地的写字楼拥有什么样的特点,它也是一个综合体的项目,拥有哪些配套?

  高银华:这个项目最大的特点还是在区位、地段,有一个“地段决”,我想任何一个房地产行业里面,不管是住宅也好,商业也好,地段决是毫无疑问的,不同的地段就意味着不同的资源配置,不同的区位优势。我们这个项目属于庆春商圈的核心区,大家也看到庆春商圈越来越繁华,印象中08年开始秋涛、庆春广场这一带一年比一年堵,这个很明显,人气上来了。

  另外,钱江新城作为城市未来由“西湖时代”“钱塘江时代”,毫无疑问钱江商圈肯定是作为钱江新城里面最大的,也是最重要的商圈,目前的雏形已经出来了,未来随着我们的项目,包括绿城庆春广场这个项目,还有已经成型的万象城,以后还有来福士广场,这些商业进去已经从规模上超越了原有老的商圈,武林广场这样的商圈,但整个商圈的形成和培育肯定还有一个过程,商圈未来有很好的发展空间。另外,它的地段理解上,它和原有的商圈还有一个不同,它是新老商圈结合的一个区域,它会有一个很好的延续,人气上会有很好的延续,这是它的地段。

  第二还是项目整体的综合体,这么多年不管是商业也好,写字楼也好,包括市委市在规划,引领方面的水平也不断提高,开发商也越来越明白单纯的项目往往很难做,都是喜欢做综合体,有商业、百货,也有写字楼、酒店配在里面,这样更合理、功能更完善,基本上在这里很多功能都解决掉了,所以综合体项目,肯定也是写字楼项目相对品质比较高的。

  高银华:四季公馆是这样的,今年上半年已经完成了全年的销售任务,我们今年基本上不会再有销售的动作了。初步会安排在明年上半年开始做客户积累,明年肯定要进行销售。

  主持人:非常感谢高总做客我们住在杭州网的直播台,我们也希望五福天地在销售上取得比较好的成绩,如果等待四季公馆的朋友们要等到明年了,谢谢。

   威廉希尔