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专访第一期:石旭升 行走中的地产思考者

 发布时间 :2020-04-04 11:20

  第二次见到她,是在南京国际金融中心的34楼,搜房网的新办公室里。他一身休闲的打扮,随意而的,让我们彼此之间的交流顷刻间放松了许多。

  对于石总的来访,我多少有些惊喜。因为约他的专访并不容易,不是在出差就是忙开会,1月26日是他年底前唯一能空出的时间。我原本已做好了去他公司逮人的打算,谁知他竟主动跟我说想到搜房来认个门,让我一下子觉得:石总原来还挺平易近人的嘛!

  然而,平易近人的石总甫一见到我,便直言不讳我的不妥之处,说我应该先给他一个采访提纲的,这样他好有一个准备。

  其实对于给不给被访者提纲这个问题,我事先是有过考量的。因为并不希望我的专访是一个过于程式化的东西,所以就这件事上我不主动的态度。不过,石总的直率让我一下子觉得,我是不是了被采访者的权益?是不是应该先问过被采访者的要求再做决定?

  许是察觉到了我的些微不安,他旋而又解嘲:“我有自卑感,总怕没有准备,临场发挥不够理想。”

  “93年我到深圳打工,在一家当记者,跑房地产新闻这条线。当时整个房地产业还没有起来,房地产这条业务线在并不被看好,怎么做也是从头摸索。”

  “当我逐渐在房地产这一行摸出头绪后,就常在《晶报》上写房地产个案分析。那时候替房地产项目写文章都是当做财经新闻来写,没有写软文要收费这一说。所写的新闻报道也力求客观真实,评论常带有性,中又不乏肯定,这样读者常爱看。当时,我的文章相当具有影响力,曾被万科周刊评为“地产软文第一人”。

  “97年,我给招商,华侨城,金地写了不少策划类的软文。这给我之后自己做地产策划奠定了基础。”98年,我正式成立了吉合田,为地产项目做一前一后的策划工作。前期就是做产品的规划,通过对土地价值、市场客户的分析,来准确把握项目的总体定位;后期就是做项目的整体包装,营销推广。”

  “那是一个营销至上的年代,为招商做一个新闻炒作即收入100多万;我为百仕达策划的50个故事系列解读,从一草一木一砖一瓦一窗一门都进行了实地的勘察与一对一专家的采访,非常受大众的欢迎。这样的做事方式,也让我对项目的理解更为细致而透彻。”

  “现在的软文,都是千篇一律,闭门造车,缺乏根底的东西,不像我们那时候,是扎扎实实采访出来的,半点都不带含糊的。”

  深圳的地产市场竞争非常惨烈,是“狼性竞争”。因为狼多肉少,小型的地产策划公司空间越来越小。要想,必须选择向外扩展。

  去年3月来到南京,一开始是因为南京周边有一些项目需要处理,老是南北来往跑不太方便,就想着干脆到南京成立公司分部。后来因为深圳那边的项目都已差不多将要结案,就索性把重心转移到了南京。

  刚开始来到南京的感觉非常好,感觉这边的人都很善良,懂得包容,在这边的日子非常悠闲舒适。时间久了,就体会到这种状态所造成的负面影响。这种影响说的不好听是不思进取,说的文艺点就是缺乏狼性。

  在深圳地产市场,很多时候已经不再仅仅是资本和实力的竞争,而是越来越集中于思想领域的竞争,也就是策略竞争。而长三角不同。由于楼市长期处于供不应求的状态,开发商都忙着赚钱,没能沉下心来好好做产品,营销价值难以得到体现。放眼南京,几乎没有专业的地产策划公司,有的只是兼职策划的广告代理。

  “我参加了南京好几个广告公司的年度提案会议,感受就是南京的项目营销策划缺乏系统性,没有节奏感,没有明确的阶段目标,阶段计划。准确的说,南京的代理商不是围绕着产品转的,而是围绕着开发商转的。以开发商的喜好为轴心,而没有自己的思想。”

  石总认为,现阶段,南京市场上的楼盘产品,质量非常一般,卖很高的价钱却没有自己的特色,同质化竞争极其严重,这正是缺乏专业策划的结果。

  他还认为,没有策划也能挣钱这种状态并不能持久。事实上开发商也认识到了这一点,从他接触的几个项目来看,对方对他的想法都有很强烈的认同感,他也希望2011年在南京能够有所发展。

  石旭升认为,2011,中国楼市的总体趋势还将呈波浪形向上走,将会有三大关键词大众视野:限购令扩容,房产税征收,保障房建设。

  对于保障房这个话题,石旭升的感触是问题太多了!试想,中国那么多人,如果中国那么多人,如果算上进城务工的农民工,至少有4-5亿人需要保障房。

  2011年南京市新开工经适房、公共租赁房(人才公寓)600万平方米,竣工300万平方米。量不可谓不大,可是很多问题不是建了就能解决的。譬如,保障房如何分配的问题;分配之后如何进行监督的问题;保障房住了几年会否引发第二次房改的问题。这些都需要一系列的法律法规来做保障。而截止目前,这些还都是一张白纸。再者,现在是用的卖地收入的10%拿来建公租房,那么,随着土地收入越来越少,这个保障房支出的延续性从哪来?而随着房地产经济日益萎缩后,新的经济实体要从何建立?这些都是问题。

  “而现在最大的问题,是政策执行不到位。如果政策执行3分之一,都不会是现在这个样子。譬如当年的限大地块令,如果能够得到彻底的贯彻执行,就不会发生十年前一期项目卖2500,十年后,后期项目卖一万五的不合适现象了。

  ——“不会。就是现在的美国,95%的老人仍然选择家庭养老。中国的老龄化趋势越来越明显,养老地产会越来越受到重视,但这不等于机构养老会成为主流,会有很多其他组合养老方式出来。譬如,社区养老,以后开发楼盘,开发商可能要在社区服务里专门配套养老服务,作为对家庭养老的补充。”

  ——“我考察了中国几乎所有比较有知名度的养老院和养老地产,但我仍然觉得不够了解。可是很多同行认为我行,原因是他们比我更不了解,很多时候只是纸上谈兵。”

  ——“地价太高了,没有适合养老地产发展的土壤。比起周边楼市,南京的土地供应,的饥饿疗法运用的更成熟,手段也更多一些,从而了造成楼市价格上涨过快,这是不太正常的。”

  希望供需能够基本实现平衡,这样开发商才能建像样的房子,老百姓才能买到合适价位的房子,地产营销才能体现出真正的价值。

  2000年以后,石旭升做得最经常,最津津有味的事情,便是打一枪换一个地方,不断的从头做起。朋友们对他的这一举动都不太能理解,认为这很不利于积累,不论是人脉还是赚钱。但是他觉得,赚钱固然重要,做让自己快乐的事更重要。“我总能发现让我我感兴趣的东西,这让我停不下来。”并不是说他自己做过的事感到不满意,而是他想去不断尝试新的东西。和很多人的想法不同,石总并不认为从头开始是多的事情,相反的,他会觉得这是一个相当有趣的挑战。

  伴随着他一次次挑战之旅的,是他的脚印已经走过了200多个城市。走的城市多了,思考的也慢慢深入,所以才有了一本他正在写着的书,叫做《行走的城市》。

  ——“写城市的演变,内容很杂,从语言,文化,历史变迁等等多个角度,根据各个城市的特性,切入点也不一样。譬如我写天津,从它是一个语言孤岛讲起。为什么会形成语言孤岛,因为它之前是个兵站。明朝时很多跟着朱元璋当兵的安徽人驻扎到了这里,这些安徽人又回家娶了安徽媳妇,这就就形成了一个相对封闭的的语言,所以天津人说话是带着安徽口音的。这是它保守的一面。再说他的一面,天津是个交通要道,军事要塞,清末民初,很多达官要人都在此聚集,自然就少不了很多娱乐的东西,所以天津的曲艺非常发达,兼容并蓄……”

  ——“我希望能够把城市和地产两者结合起来研究,譬如,我研究城市的变迁、消费文化,这些都是和地产的开发紧密相关的。为什么很多开发商去天津搞项目,最后都哭着回去?因为他们不理解天津这个城市。”

  ——“是的。第一本书,是2000年出版的《地产轨迹》,有四斤重,都是些地产案例,我花了3个多月整理,让我赚了300多万。第二本书是2004出版的《地产格局》,我花了一年时间,4个人联合整理创作,结果让我亏了100多万。”

  ——“时移事易。2000年的时候,与地产相关的书籍很少。我的书一出来,大家都是排队抢购的。很多开发商都是成批订购我们的书。这让很多人看到了商机。到2004年,地产类书籍已经是俯拾皆是,地产从业者已经不再把他奉若案头神明了。”

  ——“销量应该会好,因为很合大众胃口,谈古论今扯东论西,和百家讲坛风格很相似……”我们相视大笑。

  谈到他成为一个徒的起因,还真是个很偶然的机会。有一天,他去找一个朋友,这个朋友给他传了四五年的,但他始终不为所动,但就在那一天,他在听到了唱诗班的歌声。

  “那么多的人,整齐划一的发出同一种声音,我被深深震撼了。”他说,由此他决定加入唱诗班。很奇妙的,随着他对教义的理解,生活也慢慢有所改变。他原本很喜欢喝酒,慢慢地竟对喝酒产生了抵触情绪,甚至生理上都产生了种种厌恶的反应……“可能是潜移默化的心理暗示吧,这是的力量。”谈到这里,石旭升的眼睛里有一种亮晶晶的东西。

  “看您的博客,感觉您是一个很感性的人;但看您对工作的态度,又是一个很的人,那您能不能自己说说,你到底是一个什么样的人?”

   威廉希尔