关注我们

龙湖集团:靠“隐藏”负债拿出亮眼成绩单

 发布时间 :2020-04-10 07:46

  日前龙湖集团发布2019年全年业绩公告。报告显示,2019年营业收入1510.3亿元,同比增长30.4%,实现毛利润508亿元,核心净利润155.5亿元,同比分别增长28.5%和21%。负债方面,龙湖债务结构基本维持稳定,长期债务占据更高比重,长短债务比为8.4;综合借贷总额为1460亿元,现金短债比为4.38,充足的现金流可完全覆盖全部利息支出。

  房企“优等生”能够交出这样一份成绩单自然是情理之中的事情,但是,据克尔瑞研究中心发布的《2019年中国房企销售榜TOP200》,龙湖集团排名第11,下降一位,跌出了TOP10,却是意料之外的事情。

  根据财报显示,2019年龙湖集团营业收入1510.3亿元,同比增长30.4%,纵向来看,利润虽然增长,但是横向比较龙湖集团盈利能力,其下滑趋势也在年报的数字中有所体现。

  《每日财报》注意到,2019年,龙湖集团的营业额为1510.3亿元,同比增长30.4%;归属于股东的净利润为183.4亿元,减除少数股东权益、评估增值等影响后的核心净利润155.5亿元,同比增长21.0%。

  而在2018年,龙湖集团的营业额为1158.0亿元,同比增长60.7%,归属于股东的净利润为162.4亿元,减除少数股东权益、评估增值等影响后之核心净利润为128.5亿元,同比增长31.5%,增速分别高出2019年30.3个百分点及10.5个百分点。同期,其净利润率为18.1%,同样较2019年的17.6%高出0.5个百分点。

  在新冠肺炎疫情的影响下,龙湖今年的新开商场数量也受到冲击,2月份的关店数量接近8成。业绩说明会中,龙湖方面表示,2020年公司计划新开9家商场,年底前开业商场数达到48家,而此前龙湖规划的开业数量为50家。

  在租金收入方面,根据某业内人士的测算,今年1月至3月期间,龙湖曾对旗下商场商户给予免租及租金减半的政策优惠,若按去年龙湖商场所贡献的47.48亿元租金收入计算,疫情或已为龙湖带来超4亿元的租金损失。

  2019年,龙湖地产开发营业额1407亿元,较上年增长29.5%;2019年毛利率为 32.1%;核心權益利润率10.3%,较上年的11.1%还有下降。

  另外,2020年的前两个月,龙湖集团的合同销售额为171.1亿元,同比下降31%,合同销售面积104.00万平方米,同比下降36.16%。2月份,龙湖集团的合同销售额为70亿元,同比下降29.86%;合同销售面积为43.4万平方米,同比下降35.32%,业绩表现继续下滑。

  自2016年起,龙湖集团就在商业项目方面不断加码。先是提出了“要在2020年实现50亿元的租金收入”,此后又将目标升至“开业40座商场,租金收入达成60亿”。2018年5月,龙湖进一步将2020年开业商场的目标提升至50座。截至去年末,随着成都龙湖滨江天街的开业,龙湖目前累计已开业的商场数达39个,建面超过377万平方米。

  按照龙湖的规划,公司每年销售回款的10%以内资金均将投入到商业运营中,而在开业速度上,到2024年,商业项目要开到100家,2029年开业到300家,平均每年新开10家商场。

  值得注意的是,若按照每年10%销售回款的投入计算,自2011年至2019年的9年间,龙湖在商业领域的投入额度已达830亿元。同期,龙湖在投资物业的公允值增加了1228亿元,也就是说,若除去公允值变动的影响,龙湖投资物业的大多数资金都来自其自身的销售回款。

  不过,扩张过快也意味着风险即来。2016年新商业目标销售额快速增长,销售回款大幅增加,正是由于源源不断的销售回款及其投入,龙湖集团的商业版图才得以加速扩张。

  然而,当前楼市整体调控尚未放松,疫情的影响也未消散,若龙湖的销售增速继续下降,而商业地产项目的快速扩张需要大量资金,并且盈利周期长、回本慢的问题,龙湖集团在商业领域的快速扩张就将面临资金压力,若处理不当,甚至会导致公司资本回报率的下降。

  2019年,龙湖集团发债总额约102.1亿元。其中,包括42亿元公司债和8.5亿美元优先票据,平均利率4.24%,平均期限6.8年。2019年,龙湖发行的公司债及海外债期限锁定在5-10年之间,两笔5年期,两笔7年期,及一笔10年期。截止2020年1月,龙湖集团已经用完15亿美元的债券发行额度。

  结合存量债务来看,《每日财报》发现龙湖集团更偏爱发行长债。2016年、2018年,龙湖均发行过10年期长债,利率分别为3.75%和4.5%;2018年发行的四笔公司债期限全部为5年。

  在龙湖集团刚刚交出的这份漂亮的成绩单中最诡异的一点是,2015年-2019年,龙湖集团资产负债率在逐年上升,已由之前的66.07%升至74.45%。期内,其净负债率却始终保持低位,且还在整体走低,相应由2015年的54.6%降至2019年的51%。

  再进一步分析就会发现,2015年后龙湖集团在运用非控股权益做大规模。同期内,上市公司非控股权益在权益总额中占比在持续上升,已由2015年的11.75%升至2019年的43.63%。

   威廉希尔