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赢商对话|许智涌:疫情加速商业模式迭代 金科

 发布时间 :2020-08-01 08:53

  编者按:危机,是一场“压力测试”。大家都是考生,无法置身事外,也无法独善其身。有人被浪击垮,有人冲出重围。不可重启的商业大,却可以追梦的力量将它重构。

  第15届中国商业地产节“梦想行动力”之《赢商对话》系列,聚焦商业追梦人,探究“新生态·新秩序·新未来”的商业。

  看待疫情对商业地产的影响,了我国综合体从1.0时代到3.0时代变迁的许智涌有着自己鲜明的观点。他认为疫情加速了商业模式的迭代,以零售为主的传统商业模式正在面临巨大变革,购物中心要提防下半年品牌大面积掉铺现象,提前做好调整准备。

  同时站在金科商业的掌舵人角度,许智涌又坦言,“与同行相比,我们是幸运的。”对于今年2月宣布正式进军商业,并成立商业管理公司和社区商业部的金科而言,疫情期间正巧有了更深入思考商业模式的缓冲期,为全面布局金科广场和金科乐方两大商业产品线做好前瞻性规划。

  正值2020上半年结束之际,赢商网对话金科集团副总裁、金科文旅集团董事长&总裁、金科商管公司董事长许智涌,聆听他对行业转型的独到见解及金科商业的未来发展蓝图。

  据赢商大数据调研显示,疫情期间66%的品牌商渐缓拓展步伐、关掉亏损门店。如今虽然国内疫情渐缓,但后疫情时代大多数品牌在线下的投入仍持谨慎态度。

  在许智涌看来,现阶段疫情对餐饮和体验的影响是暂时的,未来体验型业态仍旧是实体商业的重要组成部分,甚至比重还会增长。相反,接下来零售品牌的拓展思将产生转变,更多品牌会转向电商平台,而线下则会有一定数量的门店缩减。从近两年零售品牌的开店趋势看,更多品牌以开大店、体验店、旗舰店等形式出现,展示和体验的功能正在被不断放大,而业绩不好、客流有限的购物中心将会被“抛弃”。

  从品牌线下开店趋势引申到商场的定位,许智涌指出,商业地产未来的第一大升级即产品力的迭代。行业进入“红海时代”,同质化严重的商业产品必须做出改变,体验功能将取代纯粹的目的性购物成为购物中心的新属性。

  在此背景下,定位“家庭休闲娱乐中心”的产品——金科乐方应运而生。根据规划,金科乐方将合作大型IP品牌作为主力店,帮助商场引流,带动客流与复购率,打造城市中的“亲子微度假”场所。

  除了产品需求的变化,许智涌还提出商业地产将在经营模式上迎来升级。在购物中心的租金收取方式上,将从传统的租金+物管费的模式向联合经营+传统租金模式转变。对于承租能力较低的体验式品牌,购物中心可以通过联营方式扶持其导入客流、共同成长,实现利益一体化。以金科商业为例,未来金科广场或金科乐方将依托集团庞大的全国住宅物业网络,为品牌商户导入3公里范围内业主,并通过金科的业主圈层内再影响到他们周边的人。这样的模式一方面为物业服务赋能;另一方面又为商家导入固定的、有重复消费需求的客流,将智慧物业服务与商业联结。

  另外,在商业的体系管理方面,传统的商管公司要升级成大商业公司。这对商业地产人的综合素质要求更高,只有懂得投资、开发、建设、销售、经营全流程才能对商业有全局把握。如果前期没有做好定位规划,再牛的商管人也很难最终的资产回报率。

  基于个人对行业未来的思考和预测,许智涌将行动付诸于金科商业的管理布局。据了解,今年上半年金科商业已在全国落子4个文商旅综合体,未来将在集团战略布局区域重点发力。

  就在刚过去的6月,金科文旅以31.62亿元竞得绍兴核心区域越城区则水牌2号地块。该项目定位为城市文商旅新目的地,文旅水乡与创新商业相结合,营造新业态、新商业、新生活。

  在金科的商业蓝图里,要想在众多购物中心中脱颖而出,核心竞争力就是“体验”二字,以差异化定位打造商业“新”,重点运营两大产品线,金科广场、金科乐方,金科广场定位以轻奢体验为特色的区域性购物中心;金科乐方将把国际或国内IP融入到主力店、打造“家庭休闲娱乐中心”。

  如何发现与众不同且适应消费者需求的新业态?许智涌举例,曾在青岛拿下了一个烂尾楼项目,并以此为“试验场”,在内部尝试了电音酒吧、室内动物园、体验式餐饮、新零售生鲜超市、女性主题餐饮等新兴业态。经过一段时间消费者的验证,作为新兴业态的电音酒吧、室内动物园、体验式餐饮等孵化成功,并成功拓展到其他商业项目。未来这些成功的自营或联营品牌还将陆续进驻金科的购物中心内,形成金科自有的IP矩阵。

  因崇尚内容为王、体验至上,所以金科商业在整体发展节奏上,并不以快速规模化复制为目标,而是一城一策,追求精品化、品质化。预计今年将会有10个金科广场落地,金科乐方则将在3年后正式亮相,并以1年1个的速度逐步发展。在未来五年,以服务1亿消费者为目标,金科商业将有条不紊的重点布局,专注客户衍生,做好“美好生活运营商”。

  金科地产受邀出席了此次活动,在中影国际影城&中国巨幕之夜•中国商业地产“金坐标”颁盛典上,荣获“年度商业地产新锐企业”大。

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