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越秀房托林德良:资产价值最大化 关键是资产、

 发布时间 :2020-09-19 07:32

  从2019年到2020年,我们经历了疫情的洗礼,秩序在更新、模式在进化、逻辑被重塑,商业地产行业在复苏中乘风破浪。回顾市场发展历程,有收获也有痛点。

  2020年8月25日-28日,由赢商网主办的第15届商业地产节在广州南丰朗豪酒店隆重举行。本届地产节以“追梦的力量——新生态·新秩序·新未来”为大主题,吸引数千名中国商业地产行业精英学者汇聚一堂,共话商业创新与未来发展。

  8月27日,在“商业推动地产论坛第15届年会”上,越秀房托董事会、执行董事及行政总裁林德良,带来《以价值为驱动,关注数字化及后疫情下的资产价值最大化》主题。

  林德良表示,今年资产管理的元年,所谓资产管理,并非简单的租赁或运营管理,而是从开发、运营到金融化,要做到每个环节价值最大化。

  第一种是商业物业开发出售。这种一般是以住宅为主的地产公司的盈利模式,开发-出售-实现现金流回笼,但它的缺点是——无法实现物业价值最大化。

  第二种是商住并举,也包括开发、出售环节,但更重视通过运营、租金收入等方式回笼资金,以弥补开发的现金流缺口,这属于重资产模式。资本市场对这种类房股的要求是——实现快周转。

  第三种是“开、运、金”模式,即开发后通过运营,把建筑物变成“股票”(把房地产变成金融产品),最后完成“退出”,这种模式下,净资产收益率是最高的,资产价值也最大化。

  资产管理是前端,如何进行主动管理?林德良以武汉越秀财富中心举例,该项目处在疫情风暴中心武汉,在未复工复产的状态下,写字楼出租率不降反涨,涨幅达19%。

  为了达到这个成绩,林德良分享了背后做的一些“努力”:即对城市产业动能和消费动能进行分析,“因为消费动能会影响商场”,将两者进行分析后,就大概知道疫情后,市场对写字楼的驱动需求了。

  谈及资本管理,林德良以广州IFC上市为例,“我们曾经考虑房产证是每一层拿,还是分单元拿。当时我必须分层分单元,才可以有分拆出售议价;此外,分摊面积还得分摊到价值最高的物业上。”

  而经历疫情,林德良对于资产价值的提升,也有了全新的认知:我们不再是简单出租物理空间,而是全面升级裂变式营销的“悦享会”平台,重新连接人、货、场。

  恰逢国内公募REITs正在启航,通过走近越秀房托,我们来看看REITs“前辈”的疫后防御力,对于普通商业地产公司,又有哪些参考和借鉴。

  广州IFC也全面总结了后疫情时代,城市优质综合体的硬核运营管理指南——广州IFC的运营正在向更标杆、更绿色、更细致、更多元的方向发展。

  越秀房托半年报有不少飘红的数字,林德良还是表示,“这已比预期好了一些”。集团物业整体出租率约为92.1%,同比增长1.6个百分点。

  林德良表示,越秀房托去年业绩表现“符合预期”;预计今年武汉越秀财富中心、星汇维港购物中心均有一定的租金下降以及空置率攀升。

  从珠三角到长三角,再到华中重镇武汉,越秀房托十二年征途将8座物业收入囊中。如今项目估值逾333亿,但距其定下的千亿目标还有很长的。

  爱琴海商业王强提到,不管是从商户还是从购物中心的经营者角度来看,这次疫情更多给大家带来的是一种变革和突破。

  未来购物中心的应该是“数据的服务商”,只有深度了解消费者的需求,品牌商户发展,实体商业的数智化之才可能走得更好更远。

  2019年,大湾区P达11.6万亿,跻身世界前三,已经和纽约湾区旗鼓相当,在未来我们还会超过目前全球最大的东京湾区。

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