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房地产很重要的一小步

 发布时间 :2020-02-28 07:30

  房地产一直是我们会员社群里出场率最高的话题之一,尽管A股眼下越来越受欢迎,但大家关于房地产的问题是一点也没少,想想也可以理解,毕竟房地产不只是一种投资,很多人是真实的居住需求。所以我们依然保持了相当频率的房地产研究,但必须强调的是,我们一如既往的大家不要把房地产作为投资工具,研究仅适用于具有真实居住需求的朋友。

  我们曾经写过一个房地产政策的专题,里面引用了任志强先生的一句话,房价“短期看政策、中期看政策、长期还看政策”,这句话放到现在不完全适用,毕竟房地产市场的供求基本面发生了很大变化,过去是供不应求,所以一定是随着政策变动,现在很多地方已经是供过于求,所以政策没那么重要了,该跌的地方放松之后还会跌,只不过可能跌的慢一些。

  基于这种认识,我们今天来回答一下部分会员关于房地产政策的问题。受疫情影响,最近各地的房地产松绑政策在加速升级。自疫情爆发以来,据不完全统计全国包括上海、、天津、西安、苏州在内的25个省市密集出台了房地产行业的支持政策,调控放松从供给端向需求端不断蔓延。全国楼市的风向标——,以土拍放开限价破局,2月18日3地块狂揽金87亿,最高溢价率达到49.78%,创两年以来新高。去年“春”之后紧急升级限购限售的苏州,2月19日发文取消预售许可调整价和封顶销售。

  但此前大部分地方还是小招为主,并没有大招。什么是大招?就是类似大幅降息和调整信贷首付比例、完全放开限购等措施。但2月21日,有一个地方迈出了非常重要的一步:河南驻马店将首套房首付比例从30%下调至20%。紧接着浙商银行也开始给非限购的城市降低首付比例,相当于银行开始给居民加杠杆。下调首付比例带有很强的刺激倾向,这意味着有城市开始松动信贷政策了,即使只是三四线城市,也会给市场预期带来巨大影响,具有非常重要的信号意义。2015年的时候就是从下调首付比例开始,启动了一轮房地产超级牛市。

  为什么楼市调控政策尺度越来越大?楼市调控政策会全面放松吗?房价又要涨吗?本周五我们将在会员社群进行专题直播并回答投资者问题,今天先做几点简要解读:

  1、对政策周期的判断:方向偏宽松,但不是全局性的宽松,更没法和2015年相比。2015年采用了全面宽松+强刺激,包括降准降息、降首付比例、认贷不认房、税收优惠等等,可以说能用的招全用了。效果也很明显,房价连续上涨了58个月,累计涨幅达到40%,不少城市房价翻倍。但这一次绝对不会再出现这种全局性的超强宽松。首先,“房住不炒”的定位不会因任何短期因素改变,这一点在中央会议中被反复提及。主要是觉得再炒资产泡沫的风险实在是太大了,最近几年的金融出清就是一个例子。第二,政策有意把房地产隔离在降息之外。从去年8月份以来1年期LPR降了26BP,5年期LPR只下降了10BP,即使受疫情影响经济下行压力加大,央行对5年期LPR的下调还常谨慎,房贷利率不会出现大幅下降,影响相对有限。

  2、对地方政策的判断:各地有更大的度,差异化调控。在政策基调连续稳定的前提下,各地会强化因城施策,灵活调整,在打击投机的同时还是要支持刚需,不能再一刀切。大体可分为三类:

  第一类是北上广深,市场基础好,需求旺盛,一旦政策稍微松动就可能出现大幅反弹。前期调控严格程度可以说达到100%,现在最多降到90%,10%的下降空间来自于前期过分严格政策的放松,比如深圳和对于普通住宅的认定标准,一个是490万以下(最高),一个是468万以下,对于当地房价来说还是太严了。所以我们看到去年11月深圳取消了“豪宅税”。

  第二类是新一线为代表的热点城市,如南京、苏州、杭州等等。这类城市市场基础较好,对政策的度也相对高。前期调控的严格程度有80%,现在可以降到60%甚至40%,主要措施包括放松限购(以放开落户的形式)、放松限价、降低预售门槛、提高公积金贷款额度、降低税费等,主要目的就是鼓励刚需购房,而降首付比例这样的大招很难出现,调控的放松还是会谨慎一些。

  第三类是三四线城市,市场基础较差,普遍面临人口流出,需求萎缩的问题。这类城市前期调控的严格程度可能有10%,现在可以降到0,也就是楼市政策全面放松。驻马店就是一个例子,这类三四线城市即使降首付、松信贷,市场也没有长期需求支撑,不会出现大幅上涨。

  3、对地产投资的判断:土地市场支持政策频出,缓解投资、竣工下行压力。过半数发布楼市支持政策的省市均针对土地市场给予政策支持。包括调整金缴纳比例、土地出让金可延期/分期支付、顺延土地开竣工时间、土地出让方式调整为网上挂牌出让等等,旨在缓解销售活动停滞带来的房企流动性风险,以防房企拿地资金压力影响地产投资和竣工。目在政策支持下地产投资仍然会比较稳定,预计不会出现大幅度的下滑,对经济增长仍然形成一定支撑。

  4、对房价趋势的判断:核心城市保持坚挺,三四线有下跌风险。目前的房地产基本面已经不存在全国房价大幅上涨基础,炒房仍然是政策严控的对象。城镇化思发生根本转变,长期人口格局已经基本确定,人口将持续向核心大城市流入,小城市则面临城市收缩的。因此一线、新一线等核心城市的房产有长期价值,但收益率会远低于过去十年。三四线城市房产价值会变的非常小,甚至有下跌风险。

  5、对买房时机的判断:刚需看反弹信号,投机不可取。对于刚需来说,核心城市、核心地段的房产是首选。核心城市的几个要素,一是城市群中的核心城市,二是人口持续净流入,三是经济发展基础良好,四是具有某种稀缺价值(例如海南),目前我们看好的是一线、新一线城市。其次是地段,即使是楼市下行期,好地段的房产也会更抗跌。选对了城市和地段,刚需只要抓住市场反弹信号即可。可以从以下方面观察:一是经济差,房价弱,往往会政策宽松周期;二是宽松往往是渐进的,从局部到全局,从地方到中央,从小招到大招;三是宽松大概率会涨,宽松力度越大涨幅越大,只是房价对于政策的反应时间越来越长。对于投机炒房者来说,城市房价的分化把投机空间大大缩小,有限的资金更是不可能从楼市中获益,即使是核心城市的房产,收益率也会非常有限。

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