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2020年房地产经纪人《专业基础》知识点:违约

 发布时间 :2020-03-07 12:07

  预期违约也称为先期违约,是指在合同履行期到来之前,一方当事人无正当理由明确表示将不履行合同,或者自己的行为表示将不履行合同。

  (1)继续履行。也称强制继续履行、依约履行、实际履行,是指在一方违反合同时,另一方有权要求其依据合同约定继续履行。

  (3)赔偿损失。也称为违约赔偿损失,是指违约方因不履行或不完全履行合同义务而给对方造成损失,依照法律的或者按照当事人的约定应当承担赔偿损失的责任。

  (4)支付违约金。是指由当事人通过协商预先确定的、在违约发生后作出的于履行行为以外的给付。

  违约金是由当事人协商确定的,其数额是预先确定的。违约金的约定虽然属于当事人所享有的合同的范围,但这种不是绝对的,而是受的。

  《合同法》第一百一十四条:“约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求或者仲裁机构予以适当减少。”

  (5)定金罚则。《合同法》第一百一十五条:“当事人可以依照《中华人民国法》约定一方向对方给付定金作为债权的。

  1.债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。”

  因此,定金具有惩罚性,是对违约行为的惩罚。《法》定金的数额不得超过主合同标的额的20%这一比例为强制性,当事人不得违反。

  如果当事人约定的定金比例超过20%,并非整个定金条款无效,而只是超过部分无效,例如,双方约定的定金比例为合同总价款的25%,则超过部分的5%为无效。

  2.定金与预付款的区别在于:预付款是由双方当事人商定的在合同履行前所支付的一部分价款。预付款的交付在性质上是一方履行主合同的行为,合同履行时预付款要充抵价款,合同不履行时预付款应当返还。

  预付款的适用不存在制裁违约行为的问题,无论发生何种违约行为,都不发生预付款的和双倍返还。

  这就是说,定金和违约金不能同时并用,只能选择其一适用,适用了定金责任就不能再适用违约金责任,适用了违约金责任就不能再适用定金责任,两者只能是单罚而不能是双罚,否则会给违约方施以过重的责任,是不公平的。

  4.定金责任与赔偿损失的区别:定金责任不以实际发生的损害为前提,定金责任的承担也不能替代赔偿损失。

  因此,在既有定金条款又有实际损失时,应分别适用定金责任和赔偿损失的责任,两者同时执行,这与前面所讲的定金与违约金的关系是不同的。当然,如果同时适用定金和赔偿损失,其总值超过标的物价金总和的,应酌减定金的数额。

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