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2020房地产估价师《案例分析》精选题(十九)

 发布时间 :2020-06-18 12:02

  【摘要】2020年房地产估价师正处于备考阶段,为帮助大家备考,环球网校小编整理了房地产估价师《案例分析》精选题,大家在复习教材之余也不要忘了多做题。

  D、由被征收人协商,协商不成的,由征收部门组织被征收人投票以得票多的当选或采取摇号、抽签等随机方式确定

  3、被征收人或者房屋征收部门对估价结果有的,应当自收到估价报告之日起()日内,向原房地产估价机构申请复核估价。

  A、应根据最高的有关和的委托要求,评估拍卖房地产的市场价值或市场价格、其他特定价值或价格

  B、书面说明依法将拍卖房地产上原有的租赁权和用益物权除去后进行拍卖的,评估价值的影响因素不应包括拍卖房地产上原有的租赁权和用益物权

  7、某商场土地为有偿出让取得,现拟整体出售,为此于2015年5月30日以收益法为主进行了估价,价值为1200万元,后因故未能立即成交。2015年8月商场投资100万元建成了一座自动扶梯用于连接商场的一楼和二楼,随后于2015年8月30日再次为出售商场而进行评估,估价仍以收益法为主,估得商场价值为1280万元,设以上最终确定的价格为P,若为投保火灾险而对商场进行估价,则评估价值为()。

  9、修复成本法是通过设定规划许可、采取其他工程措施、采用最合理的修复方案进行修缮以排除商品房缺陷所发生的各项费用,其中的费用不包括()。

  10、涉及开发商的规划变更中,如发生降低建筑密度等被动变更时,可采用的估价方法一般不包括()。

  【答案解析】 本题考查的是房屋征收估价技术线。选项A错误,类似房地产的市场价格是指被征收房屋的类似房地产在价值时点的平均交易价格。参见教材P253。

  【答案解析】 本题考查的是房屋征收估价工作流程。房地产估价机构由被征收人在时间内协商选定;在时间内协商不成的,由房屋征收部门组织被征收人投票并以得票多的当选,或者釆取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。参见教材P254。

  【答案解析】 本题考查的是房屋征收复核估价和鉴定。《国有土地上房屋征收评估办法》第二十条,被征收人或者房屋征收部门对评估结果有的,应当自收到评估报告之日起10日内,向原房地产估价机构申请复核估价。参见教材P256。

  【答案解析】 本题考查的是房地产拍卖、变卖估价的特点。选项C错误,房地产拍卖、变卖估价的特点之一是市场需求面窄、推广力度小。参见教材P268~

  【答案解析】 本题考查的是房地产拍卖、变卖估价的相关。选项C错误,当拍卖房地产为待开发房地产且采用假设开发法的,应选择转让开发前提进行估价。参见教材P269。

  【答案解析】 本题考查的是房地产价值损失的原因及种类。导致房屋本身的规划修改、变更情况主要有:规划用途变更、规划限高变更、容积率变更及建筑设计方案变更等等,主要体现在控制性详细规划指标的调整上。对房屋造成的价值损失主要包括:(1)房屋产生预期收益的减少。例如:修改规划后房屋的建筑面积减少,就可造成房屋将来的总收益降低;(2)因规划修改需要投入的成本。例如:原来规划用途为住宅,规划修改后用途改为商业,就需要对结构和设施等进行重新;若项目为在建工程,则需要对在建工程修改建筑设计,这都需要新增投入。参见教材P287。

  【答案解析】 本题考查的是房地产损害赔偿估价内涵及特点。投保火灾险时的保险价值,仅是有可能遭受火灾损毁的建筑物的价值及其可能的连带损失,而不包含不可损毁的土地的价值。P是商场房地产价格,故选C。

  【答案解析】 本题考查的是房地产损害造成的损失分析。可修复的赔偿金额为修复费用加上相关经济损失,即:赔偿金额=修复费用+相关经济损失。参见教材P290。

  【答案解析】 本题考查的是房地产损害赔偿估价方法选择。修复成本法是通过设定规划许可、采取其他工程措施、采用最合理的修复方案进行修缮以排除商品房缺陷所发生的各项费用,主要包括拆除工程费用、修缮工程费用、恢复工程费用、由于修复活动造成的直接经济损失而支出的补偿费用。参见教材P291。

  【答案解析】 本题考查的是房地产损害赔偿估价的技术线及难点的处理。涉及开发商的规划变更中,当发生被动变更时,如降低建筑容积率、建筑密度、建筑限高等,可采用的估价方法包括成本逼近法、剩余法、市场比较法。参见教材P294。

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