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疫后一年 1736万亿销售里的房地产韧劲

 发布时间 :2021-01-27 18:07

  1月18日,国家统计局房地产数据如约而至,2020年销售额17.36万亿元、销售面积17.61亿平米、房价同比涨5.9%、开发投资额同比增速7.0%......

  国内经济总量迈上百万亿元新台阶,房地产销售也首次跨过17万亿关口。曾几何时,15万亿这个数字是众人眼里难以逾越的峰值。

  历经的成绩更容易被铭记,“惊涛骇浪”的2020年,房地产行业在数月抗疫、停工、停售、复工之后,仍展现出生生不息的韧劲。

  统计局发布的2020年相关数据中,国内生产总值达到101.6万亿元,比上年增长2.3%,首次突破百万亿元关口。

  季度变动情况最能直接反映疫情变化:一季度同比下降6.8%,二季度增长3.2%,三季度增长4.9%,四季度增长6.5%。

  房地产依然是重要的组成部分,全年商品房销售额达到17.36万亿元,增长8.7%,跑赢P增速,增速比1-11月份提高1.5个百分点,比上年提高2.2个百分点;销售面积约17.61万平方米,比上年增长2.6%,增速比1-11月份提高1.3个百分点,上年为下降0.1%。

  若从各大地区进行拆解,2020年东部地区商品房销售额约9.57万亿元,增长14.1%;增幅遥遥领先。对一线体感最清晰的房企而言,为地竞争激烈?也就不言而喻了。

  受到疫情影响最严重的的中部地区,商品房销售额约3.59万亿元,增长1%,可见疫情并未对整体销售造成较大影响。

  值得关注的是,2020年房地产迎来了“翘尾”行情,12月单月商品房销售面积为2.5亿平米,同比上涨11.5%;商品房销售额2.46万亿元,同比上涨18.9%,这个数据也刷新了史上最高单月纪录。

  以为例,根据中原地产数据,2020年新房住宅实现网签4.9万套,12月新房成交量同比增长52%,二手房全年成交16.9万套,分别创最近5年和4年新高。

  数据显示,2020年首2月,房地产受疫情影响最大,全国商品房销售面积8475万平米,下降39.9%;商品房销售额8203亿元,下降35.9%。直至前8月,销售额同比回正,前10月,销售面积与2019年持平。

  不夸张的说,对房地产企业来说,首2月是从开发到销售全方位的停滞,生产经营被按下“暂停键”。地产项目停工、售楼处关闭、整个房地产交易市场处于冰点状态,绝大多数企业面临无营收,而有确定性支出的局面。

  呈现到明面上是陡降的销售,在观点指数监测的100家重点房企中,首二月疫情下,TOP100房企总销售金额8987.3亿元,同比下降25.7%,2月较上年同期下降44.9%,单月销售额为近14个月以来最低。

  疫情期间,碧桂园、保利、金茂、龙湖、中海、华夏幸福600340)、旭辉、泰禾等纷纷推出网上购房营销渠道,甚至打折促销等手段,意图提前锁定更多的签约金额。

  作为销售的辅助手段,这一措施并不能短时间大幅为销售额,所幸随着疫情逐渐受控以及各地解封,全国复工复产的进度也快速铺开,房企销售开始逐渐回升。

  疫情期间,央行也适时推出宽松货币政策,包括于2月向市场投放投放资金1.7万亿元;降低1年期2000亿元MLF中标利率;通过引导LPR利率下调推动市场整体利率下行。

  降准降息叠加因城施策的帮扶措施,都为疫后复工复产注入了强心针。较好的资金下,房地产也获得了源源活水。

  根据统计局披露的房地产开发投资情况,全年国内房地产开发投资14.14万亿元,比上年增长7.0%。房地产开发企业到位资金约19.31万亿元,比上年增长8.1%,增速比1-11月份提高1.5个百分点,比上年提高0.5个百分点。

  其中,国内贷款26676亿元,增长5.7%;利用外资192亿元,增长9.3%;自筹资金63377亿元,增长9.0%;定金及预收款66547亿元,增长8.5%;个人按揭贷款29976亿元,增长9.9%。

  观点地产新了解到,疫情严重期间,重庆、天津、武汉、上海、深圳、郑州等12个城市推迟挂牌近期计划拍卖的土地,土地供应骤降。据不完全统计,疫情中心武汉2月取消或延后出让的土地数达18,涉及土地出让金超过300亿。

  自3月复工复产后,全国土地供应规模快速上升。国家统计局数据显示,4月单月,土地购置面积1182.4万平方米,同比增长13.8%,较3月提升25.9个百分点。土地成交价款721.5亿元,同比增长82.3%,较3月提升75.8个百分点。

  三四月开始,百轮鏖战、高价夺地的情境在各地上演,土地市场热火朝天。初冬乍冷人无惧,房企对后市显然不悲观。

  当然,这是各种因素叠加的结果:质素较好的地块集中供应、利好政策如允许延期或分期缴纳土地出让价款等的推出,在一定程度上提升了企业参拍意愿,加快了土地市场成交,拉动房地产开发投资回暖。

  企业自身也有较大的拿地需求,一位业内人士指出,企业一般都会制定收入模型,疫情导致两三个月断档,要求企业赶快补货压缩开发周期,从而平移往下走的趋势。如果出现了比较大的断档或波动,则会影响信用及评级,从而导致资金成本上升的恶性循环。

  “年初一段时间经营相对宽松,还有几次降息背景,融资成本在下降,部分企业的资金面有所改善。改善的时候,钱得投出去,成土地储备。”

  统计局数据显示,2020全年土地成交价款约1.73万亿元,增长17.4%,增速比1-11月份提高1.3个百分点,上年为下降8.7%。房地产开发企业土地购置面积25536万平方米,比上年下降1.1%,降幅比1-11月份收窄4.1个百分点,比上年收窄10.3个百分点。

  如此看,2020年全国土地均价为6763元/平方米,同比涨幅为18.7%。房价亦有所上涨,2020年全国商品房均价为9860元/平方米,同比涨幅为5.9%。

  年内,宽松的信贷政策之外,不少地区亦发布各种人才政策刺激市场需求,以深圳为典型的城市出现了明显的打新潮。

  市场热了,也需要一盆“冷水”,杭州、东莞、宁波、郑州、深圳、南京等城市随之收紧调控,以促进房地产市场平稳健康发展。就如同工作报告中说的那般:“房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策,促进房地产市场平稳健康发展。”

  再之后,就是地产行业中耳熟能详的“三道红线,不尽全然是冰渣里找糖,恐惧与希望交织,长夜藏着破晓的机遇。这不,阴霾散去后,一切都在变好,甚至更好了。

  近期的平均成本为10.32元,股价在成本下方运行。空头行情中,并且有加速下跌的趋势。该股资金方面呈流出状态,投资者请谨慎投资。该公司运营状况尚可,多数机构认为该股长期投资价值较高,投资者可加强关注。

  限售解禁:解禁419.9万股(预计值),占总股本比例0.11%,股份类型:股权激励限售股份。(本次数据根据公告推理而来,实际情况以上市公司公告为准)

  限售解禁:解禁1568万股(预计值),占总股本比例0.40%,股份类型:股权激励限售股份。(本次数据根据公告推理而来,实际情况以上市公司公告为准)

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