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三季度居民购房杠杆率下降 房地产金融政策短期

 发布时间 :2019-11-30 09:27

  “我国住户部门杠杆率不断创新高,不断缩小与发达国家间的差距,这也预示着房地产金融政策短期内仍难松绑。”易居研究院研究员沈昕在解读日前发布的《2019年三季度全国居民购房杠杆研究》报告时如此表示。

  报告显示,今年三季度,个人房贷余额同比增速回落至16.8%,连续10个季度回落;全国居民购房杠杆率为31.3%,环比降0.5个百分点,同比降0.1个百分点。

  沈昕表示,中央局会议首次明确提出不将房地产作为短期刺激经济的手段,市场预期随之转变,全国首套房贷平均利率连续4个月上升,三季度杠杆率和房价指数涨幅同步下行。预计四季度居民购房杠杆率还将下降,百城房价指数环比涨幅也将继续收窄。

  数据显示,2019年三季度,个人住房贷款余额新增1.09万亿元,环比持平,同比增长5%,房贷余额新增额目前绝对值仍处于历史较高位。

  从全国人民币新增贷款中个人房贷占比来看,2019年三季度,个人住房按揭贷款新增额占新增境内贷款比例为28%,环比下降0.6个百分点,同比上升2.4个百分点。

  观察历史数据可以看出,从2015年三季度开始,居民购房杠杆快速上升,2016年四季度达到2010年以来最高位,为44.6%。2017年一季度,该指标小幅回落至44.4%,此后7个季度连续下行,2019年一二季度小幅上升,三季度再次下行。

  沈昕认为,今年上半年居民购房杠杆率上行主要有以下两点原因。其一,央行2019年1月份全面降准1个百分点后,流动性较为充裕,商业银行放贷节奏加快;其二,全国首套房贷利率2018年12月-2019年5月连降6个月,居民贷款意愿增强。但三季度部分热点城市首套房贷利率纷纷上调,6月份以来全国首套房贷平均利率已连续4个月上升,这使得居民贷款意愿减弱,三季度居民购房杠杆率小幅下降。国庆长假后,全国住房按揭贷款市场执行了新的LPR定价机制,但从各地的执行情况来看,与之前的贷款利率相比基本保持稳定。若年内5年期LPR(贷款市场报价利率)不调整,预计全国首套房贷平均利率将继续横盘小幅震荡,这将制约居民贷款意愿进一步增强。

  此前央行发布消息称,要求保持个人住房贷款合理适度增长,严禁消费贷款违规用于购房,加强对银行理财、委托贷款等渠道流入房地产的资金管理。9月监管严查信用卡资金流入楼市情况,包括境内房地产类商户、房产相关契税等,多家银行信用卡中心下调房地产类商户交易限额,并在住宅、地产中介等商户刷卡交易。当前全国居民购房杠杆率连续2个季度回升后有所下降,目前来看短期内房贷政策很难全面放松,预计2019年四季度全国居民购房杠杆率还将继续小幅下降。

  国际清算银行公布的数据显示,2018年末,的住户部门平均杠杆率为59.7%,发达国家为72.1%,新兴市场国家为39.9%。目前我国住户部门杠杆率低于国际平均水平,但高于新兴市场国家平均水平。业内专家指出,需要看到的是,在我国住户部门杠杆率快速上升的同时,其他主要经济体的住户部门都经历了不同程度的去杠杆。例如,美国住户部门杠杆率从2008年末的95.4%显著降至2018年末的76.3%,同期日本住户部门杠杆率从59.5%降至58.1%,欧盟从60.4%降至57.7%。且近年来我国住户部门杠杆率增速较快,如果不加以控制,未来几年有可能超越欧盟和日本。

  近年来住户部门贷存款余额比例持续上升,这与存款余额增速持续下行、贷款余额增速持续高于存款余额增速有关。业内专家指出,住户部门存款余额增速持续放缓,可能有多方面原因。

  一是与居民消费观念的转变有关,过去大多数居民的节约型消费方式已不再是主流,与之相应的高储蓄率也逐渐降低;二是与居民代际更迭有关,目前80后、90后已逐渐成为消费市场的主力,他们不再像父辈、祖辈那样热衷于储蓄;三是理财方式发生了变革,银行理财产品、互联网理财产品等分流了一部分的银行存款;四是实物类资产住房正在成为中国家庭资产的重要组成部分,越来越多的居民热衷于将货币类资产的储蓄存款和理财产品为房产。

  住户部门贷款余额增速持续高位也与住房贷款持续高增长有关。从央行公布的数据来看,2008-2018年,个人住房贷款余额在住户部门贷款余额中的占比为45%-54%,即个人住房贷款占住户部门总贷款的一半左右,是居民负债的最主要组成部分。随着近日央行强调,要保持个人住房贷款合理适度增长,严禁消费贷款违规用于购房,预计下半年住户部门贷款余额增速将会有所放缓,住户部门贷存款余额比值的上升趋势也将趋缓。(房欣)

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