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2019年中国房地产总结与展望 政策篇

 发布时间 :2019-12-25 09:57

  2019年,金融政策整体总量宽松,但居民房贷、企业融资前松后紧,5月份以来房企融资持续收紧,重点涉及信托、外债、开发贷等多领域。央行调整房贷利率定价机制,定价方式调整为“LPR加基点”,尽管LPR利率中枢下移,但房贷利率依旧易涨难跌。棚改开工量显著缩水,“计划减量、实际超量”也在预期之中,货币化安置比例降低,多数调研城市拆迁进度显著放缓。中央定调三阶段变化:3月份“防止房市大起大落”,7月底局会议首提“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,12月份重申“房住不炒的定位,全面落实因城施策,稳地价、稳房价、稳预期的长效机制”。地方调控历经三阶段变化:1-4月份,多城调降人才落户门槛,呼和浩特、宁波等市更是出台人才购房补贴这类刺激性政策;5-7月份,地方调控关注房价红线,苏州、西安等市相继升级调控;8月份以来,人才新政不断发力,“四限”调控局部放松。

  展望未来,中央控金融防风险,确保不发生系统性金融风险,房地产行业也是去杠杆最重要的领域。房地产融资有望边际改善,但房企整体融资依旧偏紧;而在LPR利率中枢下移的作用下,房贷利率将稳中有降。地方调控“外松内紧”,稳定仍是下一阶段房地产调控政策主基调,人才新政将继续发力,“四限”调控局部放松,但整体政策将持续偏紧。

  中央政策层面从年初的平稳预期转变为年中的加码预期,再到年末的平稳预期。3月份“防止房市大起大落”,4月份中央局会议重申“房住不炒”,7月份中央局会议首提“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,12月份中央经济工作会议重申“房住不炒的定位,全面落实因城施策,稳地价、稳房价、稳预期的长效机制”。

  3月3-15日,作为政策风向标,引发市场广泛关注,主要涉及以下4个方面:其一,从“遏制房价上涨”到“防止房市大起大落”,侧面映证未来楼市预期的转变;其二,平衡稳增长与防风险关系,调控强调地方主体责任,地方将有更多的政策自主权,可以根据市场实际情况,及时调整政策,以便提高政策的针对性以及有效性;其三,信贷政策适度纠偏,企业去杠杆居民稳杠杆,着力缓解小微企业融资难、融资贵的困境;其四,稳步推进房地产税立法,考虑到立法程序的复杂性,2020年或将提交审议。

  4月19日,中央局会议进一步重申“房住不炒”的政策主基调,落实好一城一策、因城施策、城市主体责任的长效机制。与此同时,住建部明确将房地产长效机制考核目标落实到年度、季度甚至月度,并对一季度房价、地价波动幅度较大的6个城市进行了预警提示。5月18日,住建部又对近3个月新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大的佛山、苏州、大连、南宁4个城市进行了预警提示。我们认为中央始终“房住不炒”的定位,保持政策的连续性和稳定性,防止房地产市场出现大起大落,进而落实稳地价、稳房价、稳预期的长期调控目标。而在具体的执行层面,中央已将更多的政策自主权赋予地方,要求夯实城市主体责任,确保房地产市场平稳健康发展。

  7月30日,中央局会议明确提出:房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实房地产长效管理机制,不将房地产作为短期刺激经济的手段。我们认为市场默认的“夜壶”理论已经失效,即使中国经济再困难,也不会重走刺激房地产进而经济颓势的老。房地产政策层面已由年初的平稳预期转变为年中的加码预期,意即“四限”调控仍将从紧执行,房价仍是不能碰的红线,城市房价也是决策层监管房地产市场的重要信号。

  12月12日,中央经济工作会议提出:要加大城市困难群众住房保障工作,加强城市更新和存量住房提升,做好城镇老旧小区,大力发展租赁住房。要房子是用来住的、不是用来炒的定位,全面落实因城施策,稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制,促进房地产市场平稳健康发展。区别于7月底中央局会议首提“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,本次会议重申房住不炒的定位,落实因城施策、“三稳”的长效机制,房地产政策层面明显缓和,稳定将是下一阶段调控政策主基调。

  地方调控历经三阶段变化:1-4月份,多城调降人才落户门槛,呼和浩特、宁波等市更是出台人才购房补贴这类刺激性政策;5-7月份,地方调控关注房价红线,苏州、西安等市相继升级调控,着力投资、投机性需求,维稳房价上涨预期;8月份以来,人才新政不断发力,上海、天津、南京等市仅限于部分区域放松限购,长沙、江门、三亚等市则在全市范围调降人才购房门槛。

  年初,市场普遍预期2019年调控政策将有所松绑,政策层面满天飞,真实反映市场浮躁心态。譬如,济南、南京取消限价,青岛、郑州取消限购皆属。当然,部分城市政策执行层面确有放松,典型如南京,一季度仙林湖等板块新开盘项目售价皆突破所在片区限价上限。又如阜阳,率先取消限价,住宅备案价格不受土地出让,房企可根据市场价格自行调整。

  与此同时,海口、西安、南京多城纷纷调降人才落户门槛,涉及放宽人才落户的年龄,取消购房落户的面积,降低落户的社保缴纳门槛等。全面放开城区、城镇落户迁入条件,实行“零门槛”落户。呼和浩特、宁波等多市更是落地人才购房补贴这类刺激性政策,典型如呼和浩特,本科及以上学历的应往届毕业生可半价买房。又如宁波,高层次人才最高可获60万购房补贴。

  4月27日,丹东率先落地限购、限价,非户籍家庭在市区范围限购1套新建商品住房,同一楼盘售价每月环比涨幅不得超0.6%,就此热点城市升级调控的大幕。

  而在被住建部点名预警提示之后,苏州房地产调控层层加码,一时到无以复加的地步。5月11日,苏州落地限售令,园区、高新区等部分重点区域新房限售3年,园区二手房限售5年。5月24日,苏州多部委召开座谈会,明确2019年房价涨幅目标必须控制在5%以内。7月24日,苏州限购、限售双升级,非户籍家庭在苏州市区、昆山、太仓购买首套房,3年内需连续缴纳2年及以上个税或社保;新房、二手房限售区域皆扩容至市区范围,其中新房限售3年,二手房限售5年。

  6月20日,西安升级限购,政策力度相较严苛,新晋落户家庭社保连续满1年、非户籍家庭社保更是满5年才能在限购区域买房,并将临潼区纳入限购范围。核心动因在于房价上涨过快,西安房价同比涨幅连续6个月领跑全国。与此同时,受限于房价大幅上涨,大连、洛阳相继落地限价令,并采取暂停网签备案等措施。

  综合而言,决策层调控房地产的决心已定,地方调控更关注房价红线,房价仍是不能碰的红线月份以来,人才新政不断发力,“四限”调控局部放松。具体而言,上海、珠海、天津、南京、成都等市仅限于部分区域放松限购,典型如上海临港新片区,非户籍人才购房资格由居民家庭调整为个人,社保缴存年限也由原先的连续缴满5年缩短至连续缴满3年;又如成都天府新区直管区,招商引资企业员工、行政企事业单位员工、引进人才等三类人员购房,不受户籍、社保缴纳时限的,但限售5年。

  长沙、江门、三亚、佛山等市则在全市范围调降人才购房门槛,典型如长沙,专科以上学历或技师以上职业资格的人才,购买首套房不受户籍、社保缴存年限的;又如江门,调降港澳台、重点招商企业、持有广东省人才优粤卡等三类家庭购房门槛,无社保缴纳年限要求。

  近期,央行行长发表题为《坚守币值稳定目标,实施稳健货币政策》的文章,明确提出:综合运用多种工具对房地产融资进行逆周期调节,前提是房住不炒、因城施策、宏观审慎管理。虽然金融层面要进行逆周期调节,但绝不等于对房地产放水,防范金融风险仍是一贯的方向。另外,从去杠杆的角度来讲,现阶段房地产行业也是去杠杆最重要的领域。

  预计2020年的货币政策将松紧适度,避免大水漫灌,但结构性宽松可期。房地产融资有望边际改善,但房企整体融资依旧偏紧,监管核心在于房企融资用途的合规性,未来施工和竣工的有序进行;而在LPR利率中枢下移的作用下,按揭贷款仍是银行信贷优选,2020年房贷利率大概率稳中有降,以便支持居民合理的自住以及改善性购房需求。

  可以预见的是,稳定将是下一阶段房地产调控政策主基调,继续“房住不炒”的定位,落实一城一策、因城施策的长效调控机制,夯实城市主体责任,切实把稳地价、稳房价、稳预期的目标落到实处。

  地方调控“外松内紧”。限购、限价、限售、限签等“四限”政策仍是地方调控重要抓手,政策将与各城市本身房地产市场关联度更高、反应更快,各城市可以根据房地产市场实际情况,及时调整未来政策,以便提高政策的针对性以及有效性。

  预计2020年人才新政将继续发力,更多二线以及强三线城市将继续调降人才落户门槛,逐步放开人才购房性措施,“四限”调控局部放松。不过,我们认为改变经济过度依赖房地产,已然上升到国家的高度,并将是长期的战略选择。本轮调控政策难言实质性转向,房地产整体政策将持续偏紧,“四限”调控注定将贯穿更长的时间周期,进一步落实房地产长效管理机制。

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