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2020年房地产政策和市场展望

 发布时间 :2020-01-05 08:43

  2019年1-11月全国商品房销售面积14.9亿平,同比小幅增长0.2%,房地产市场总体保持平稳运行,基本实现了“稳地价、稳房价、稳预期”的政策目标。 当前市场平稳格局来之不易,对于明年房地产政策怎么看? 房地产市场怎么走? 我们对2020年房地产政策和销售进行展望。2019年中央经济工作会议强调“要房子是用来住的、不是用来炒的定位,全面落实因城施策,稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制,促进房地产市场平稳健康发展”。 房地产政策新思愈加清晰。一是全面落实长效管理调控机制稳定房地产市场,因城施策调控长期实施,为住房制度创造平稳的行业。 二是推进住房制度,不将房地产作为短期刺激经济的手段,使住房制度建设专注解决居民住房问题,从根本上解决当前我国住房市场面临的困境; 同时铸地产和实体经济的防火墙,“引导资金投向供需共同受益、具有乘数效应的先进制造、民生建设、基础设施短板等领域”。2020年是长效管理调控机制全面落实的一年。 “稳地价、稳房价、稳预期”仍是政策核心目标,灵活性体现在各地“房住不炒”基础上,根据房地产市场的不同情况因城施策。 过去3年,“稳”主要是防范房价地价大幅上升。 当前全国房地产市场总体平稳,但部分地区市场下行压力较大,2020年的“稳”将主要是防止市场大幅下行,避免对经济增长和地方财政收入造成冲击。 一是稳增长需要房地产平稳运行; 我们测算,2018年房地产及上下业增加值占P23.1%,对P增长贡献率高达29.4%。 二是稳财政需要房地产税收和土地出让收入稳定。 2018年,地方本级财政收入中土地出让金和房地产相关税收分别为6.5、2.5万亿,总计占比高达52.6%。 以因城施策为核心的长效管理调控机制进入全面落实阶段,中央和地方的互动关系更明晰。 中央在长效管理调控机制下不再是调控主体,主要通过完善市场监测预警和考核评价机制,加强对地方的目标管理。 地方将有更大的决策主动权和更丰富的工具箱,政策精准性、针对性和灵活性进一步提升。 在保持市场稳定的前提下,地方可从三个层次对政策进行适度调整。 一是适当修正前期收得过紧、当下不合时宜的应急性调控措施。 二是出台人才新政等支持新市民居住性需求的政策。 三是针对本地居民自住需求,出台公积金贷款和商业个贷调整、税费减免等支持政策。预计2020年全国商品房销售面积同比-4.3%; 销售金额同比0.3%。 三个因素决定销售面积减少。 第一,在“房住不炒”和“稳地价、稳房价、稳预期”的政策基调下,房价上涨预期下降,市场观望情绪上升。 第二,今年以来棚改货币化安置减少,2019年前11月棚改开工315万套,仅为2018年的51%。 由于从棚改货币补偿到购房存在时滞,预计棚改退潮对销售的影响将在2020年集中。 第三,随着房地产长效管理调控机制全面落实,投资需求退潮,销售回归居民自住需求中枢; 我们测算,全国住房自住需求从2019年开始平稳回落,2020年同比减少4.9%。 同时,仍有两个因素支撑销售面积不会大幅下滑。 一是因城施策下,将有更多房价平稳、经济增长和财政压力较大的城市适度调整调控政策; 二是为加速回笼资金,叠加市场降温预期,房企将继续加大力度推盘和促销。 销售金额维持平稳,但增速回落,主要因为销售量小幅减少,叠加房企折扣促销、市场平稳回落下平均售价增速进一步趋稳。 分城市看,区域分化加大。 一二线城市较为平稳,销售面积和销售金额均维持正增长; 三四线城市销售面积和金额小幅负增长。 一线%。 销售面积小幅增长,主要受益于前期基数低、限价等部分过度严厉的政策调整、市场企稳下刚需入场支撑改善需求住房置换、限竞房持续入市等。 销售金额增长,但增速放缓,主要因为保障房限竞房拉低成交均价、部分房企折扣促销。 二线%。 销售面积小幅增长,主要受益于持续吸引人口流入、户籍制度和人才新政帮助新市民置业、部分城市政策调整、低库存下房企加大力度补库存并折扣促销的效果较好等; 但受市场预期平稳、前期获利二手房入市、新房二手房价格倒挂减少影响,升幅有限。 销售金额增长,但增速回落,主要在于弱二线市场降温,叠加房企折扣促销下销售均价增速回落。 三四线%。 销售面积下降,主要在于2019创历史新高、棚改货币化安置大幅减少影响、需求短期内集中后疲软、市场降温向低能级城市持续传导; 但受益于房企折扣促销、更多城市调整调控,销售不会断崖式下跌。 销售金额下降,主要由于销售面积回落、热销城市进一步减少以及房企折扣促销下销售均价增速下降。 风险提示: 政策推动不及预期、房地产市场超预期回落。1 2020年政策展望: “三稳”基调下的因城施策修正调控 1.1 长效管理调控机制稳定市场,住房制度稳步推进 1.2 新形势下“三稳”,全面落实因城施策 1.2.1 市场降温、经济增长和地方财政压力下的“三稳” 1.2.2 中央加强考核,地方因城施策权限加大 2 2020年销售展望: 总量平稳回落,区域分化加大 2.1 总量稳中有降: 销量筑顶回落,销售金额保持平稳 2.2 区域分化加大: 一二线小幅增长,三四线年政策展望:2019年中央经济工作会议再次强调“要房子是用来住的、不是用来炒的定位,全面落实因城施策,稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制,促进房地产市场平稳健康发展”。 当前中央新的房地产政策思愈加清晰。 第一,以长效管理调控机制来稳定房地产市场、避免大起大落,为住房制度创造稳定的行业。第二,推进住房制度,让住房制度从承担的部分宏观调控职能中逐步解放出来,回归解决居民住房问题,从根本上解决当前我国房地产的问题和面临的困境。

  2020年是长效管理调控机制全面落实的一年。 “稳地价、稳房价、稳预期”仍是政策核心目标,灵活性体现在各地“房住不炒”基础上,根据房地产市场的不同情况,地方因城施策。 一是在“房住不炒”基础上,继续稳地价、稳房价、稳预期的目标。 过去3年的“稳”主要是防范房价地价大幅上升。 当前市场平稳,但部分地区下行压力较大,2020年的“稳”将主要是防止市场大幅下行,避免对经济增长和地方财政收入造成冲击。 二是全面落实以因城施策为核心的长效管理调控机制,进一步理清中央和地方的互动关系。 中央不再是调控主体,主要通过完善市场监测预警和考核评价机制,加强对地方的目标管理。 地方将有更大的决策主动权和更丰富的工具箱,政策精准性、针对性和灵活性进一步提升。

  过去的“稳”主要是平抑房价上涨预期,防止房价地价快速上升,但2020的“稳”主要是防止房地产市场大幅回落对经济增长和地方财政造成冲击。 主要在于: 第一,当前房地产市场已实现“三稳”目标,部分城市市场下行压力加大。 土地市场热度明显回落,1-11月百城土地成交面积5.4亿平,同比下降5.4%; 土地流拍率在10月一度攀升至25.1%,为2014年以来历史最高点。 房价涨幅趋于平稳,1-11月全国商品房成交均价同比上涨7.1%,增速较去年同期回落3.5个百分点; 多地二手房价出现下降,70城中二手房价下跌城市数量已增至17个,为2016年930以来峰值。 居民普遍预期稳定,央行2019年第三季度城镇储户问卷调查报告显示,对下一季房价,50.3%的居民预期“基本不变”,9.8%预期“下降”,10.6%“看不准”,仅29.3%预期“上涨”。

  第二,2020年经济增长具有压力,仍需房地产发挥稳增长功能。 我们测算,要实现2020年“两个翻一番”目标,即使2019年四季度P增速维持6%,2020年P增速也不能低于6.1%。 当前贸易摩擦存在不确定因素、国内供给侧进入攻坚期。 一方面要靠的办法来增长潜力,另一方面也需要保持房地产等支柱性产业平稳健康发展。 我们测算,2018年房地产及上下业增加值占P23.1%,对P增长贡献率高达29.4%; 2018年6.6%的P增长中有1.9个百分点由房地产产业链贡献,而房地产开发投资和居民住房消费分别对P增长贡献0.4和0.6个百分点。

  第三,2020年地方财政压力较大,短期内仍需房地产贡献财政收入。 减税降费、加大基建投资、土地市场降温及经济增速回落压力下,2020年地方财政压力较大。 虽然通过提高赤字率、专项债可做资本金、增加国有资本经营收入和国有资源有偿使用收入等非税收入等方式,可缓解部分地方财政压力; 但仍需要房地产贡献财政收入。 2018年,地方本级一般公共预算收入9.8万亿、本级性基金收入7.1万亿、本级资本经营收入0.2万亿,总计17.1万亿; 房地产5项专项税1.8万亿、房地产行业其他6项主要税收对地方财政贡献估计0.7万亿、土地出让金收入6.5万亿,总计9万亿; 房地产贡献的相关税费和土地出让金占地方本级三本账(一般公共预算、性基金、资本经营)收入的比例高达52.6%。 2019年前三季度,已有7个省市财政收入增速负增长; 若房地产市场再继续降温、土地出让收入回落,地方财政压力将更大。

  2020年,房地产长效管理机制从试点进入全面落实阶段,中央和地方互动关系进一步明确,地方因城施策权限更大。 自2015年4月中央局会议首次提出“建立房地产健康发展的长效机制”以来,长效机制建设稳步推进。 从“加快研究”、“建立完善”、“实施试点”、再到“全面落实”。 中央不再是调控主体,主要通过完善市场监测预警和考核评价机制,加强对地方的目标管理; 地方承担主体责任,拥有更大的决策主动权和更丰富的工具箱,政策精准性、针对性和灵活性进一步提升。

  2019年下半年以来已有多个城市调整政策,预计2020年将有更多城市加入调整队列,预计可能出现三种情况。 一是适当修正前期收得过紧、当下不合时宜的应急性调控措施。 二是出台人才新政等支持新市民居住性需求的政策,如武汉、西安等相继降低落户门槛,南通、芜湖等给予住房补贴等。 三是针对支持本地居民自住需求,出台公积金贷款和商业个贷调整、税费减免等支持政策。

  2019年下半年商品房销售面积增速企稳回升,主要原因在于供给端房企加大推盘力度并折扣促销。 从统计局数据看,商品房销售金额增速与销售面积增速差从2019年5月以来持续收窄。 从样本房企看,前十大房企单月销售均价同比增速从7月起已连续5个月为负,11月降至-6.7%。 此外,需求端城镇化和住房消费升级的红利平稳、部分城市政策调整也是重要的支撑因素。

  预计2020年全国商品销售面积回落,增速-4.3%,较2019年下降4.7个百分点; 销售金额规模保持平稳,增速0.3%,较2019年下降7.1个百分点。 销售量方面,三个因素决定销售面积减少。 第一,在“房住不炒”和“稳地价、稳房价、稳预期”的政策基调下,房价上涨预期下降,市场观望情绪上升。 第二,今年以来棚改货币化安置减少,2019年前11月棚改开工315万套,仅为2018年的51%。 由于从棚改货币补偿到购房存在时滞,预计棚改退潮对销售的负面影响将在2020年集中。 第三,随着房地产长效管理调控机制全面落实,投资需求退潮,销售回归居民自住需求中枢; 根据我们此前在报告《未来中国房地产市场空间有多大》中测算,全国住房自住需求从2019年开始平稳回落,2020年同比减少4.9%。 仍有两个因素支撑销售面积不会大幅下滑。 一是因城施策下,将有更多房价平稳、经济增长和财政压力较大的城市适度调整调控政策; 二是为加速回笼资金,叠加市场降温预期,房企将继续加大力度推盘和促销。

  分城市看,区域分化加大。 销售面积方面,预计2020年一线、二线和三四线商品房销售面积占全国的比重分别为3.4%、33.2%和63.4%,同比增速为9.5%、1.1%和-7.5%。 销售金额方面,预计2020年一线、二线和三四线商品房销售金额占全国的比重分别为12.9%、41.3%和45.8%,同比增速为20.7%、2.3%和-5.7%。

  一线城市明年销售面积增长主要原因有四。 一是限价等部分过度严厉的调控继续调整,二是市场企稳下刚需入场购置二手房、支撑改善置换新房,三是从绝对值看当前销售面积仍位于2012年以来的低位、基数低,四是保障性住房和限竞房持续入市满足中低收入人群购房需求。 销售金额维持增长但增速小幅回落,原因主要有二。 一是保障性住房和限竞房拉低成交均价,二是部分房企折扣促销。

  二线城市销售面积由小幅减少转为小幅增加,主要原因有三。 一是二线城市作为区域中心城市,受益省内低能级城市人口流入最大,户籍制度和人才新政帮助新市民置业; 二是当前二线城市可售库存低,部分区域供不应求,房企加大力度补库存并折扣促销对销售的促进的效果明显; 三是因城施策下,部分市场降温显著、经济增长和地方财政压力较大的城市或将适度调整政策。 同时,房价预期回落下购房者心态平稳,叠加前期获利二手房入市、新房二手房价格倒挂减少,商品房销售面积增速升幅有限。 销售金额维持增长但增速小幅回落,主要在于市场降温叠加房企折扣促销导致销售均价增速回落。 三四线年开始棚改货币化安置大幅减少的冲击滞后,二是市场降温向低能级城市持续传导,三是三四线年以来集中后疲软,四是2019年大概率三四线销量创历史新高、基数高。 同时,三四线城市销售不会断崖式下跌,供需两端均有支撑因素,供给端将继续受益于房企折扣促销、需求端则受益于更多城市调整政策。 销售金额小幅减少,主要由于销售面积回落、热销城市进一步减少,以及折扣促销下销售均价增速下降。

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