关注我们

2020年在英国买房出租的房东要关注的15点政策变

 发布时间 :2020-01-06 10:06

  转眼,2020年就如期而至了,这一年,对于“买房出租”(Buy-To-Let)领域的房东来说,也是充满机遇和挑战的一年。

  一方面,随着各项政策的落地,市场监管正在变得日趋规范和成熟,房东需要遵守更加严格的游戏规则,另一方面,成熟市场有助于优胜劣汰,能够为优质房东提供更多的机会。

  为了鼓励私人租赁行业的发展,英国也推出了一定的优惠政策,例如,如果房东是通过抵押贷款购置的房产,那么,在为租金收入纳税时,可以从租金收入中扣除抵押贷款的还款利息。

  2015年,时任财相乔治·奥斯本对这一政策进行了,要求从2017年4月开始,逐年减少抵押贷款利息税减免比例,到2020年度完全取消。

  这也就意味着,从2020年4月开始,对于个人通过抵押贷款方式购置房产用于出租的,在为房租收入纳税时,将不能再用抵押贷款利息来抵扣房租收入,以减少纳税金额,相反,租金全部都要当成盈利计算所得税。

  此外,自2020年4月起,对所有房东的免税税率从之前分档的税率(20%、40%或45%)统一在20%。

  如下表的例子,某房东每月的租金收入为2,300英镑,抵押贷款利息为1,645英镑,那么,无论该房东在哪一个纳税等级,在2020年以后,该房东能够用于税收减免的金额为1,645×20%=329(英镑)。

  从上表的例子也可以看出,新政对于高纳税等级(40%税率)和超高纳税等级(45%税率)的房东影响最大。以40%纳税等级的房东为例,这一政策的使得他们的税后纯收入从2017年前的4,716英镑下降到了768英镑......

  那么,关于如何应对这一变化,以前的文章中我们也提到过,想要进一步了解的朋友可以点击链接查看!

  自2019年6月起,英国《租赁费法案》(Tenant Fees Act)已经全面实施,这使得英国房产中介市场也产生了一定的变化。

  根据该法案,英格兰和威尔士的房产中介将不能再向租户收取中介费,此外,该法案还明确了押金收取及归还等一系列以前界定较为模糊的问题。

  比如,对于年租金总额低于50,000英镑的合同,租房押金不能超过五周的租金上限,年租金总额在50,000英镑或以上的不超过六周的租金上限,租户可以以此来抵付最后一个月的租金(点击查看租赁费法案详情)。

  自2016年以来,印花税几乎成为了英国房东们抱怨最多的问题之一,因为当时对印花税进行了,开始向那些购买第二套房,以及购买用于出租的房屋的买家额外征收总房款3%的印花税。

  不过,在2019年2月11日,英国正式公布了长达42页的“对海外买家征税草案”,官宣准备对海外买家加收1%的印花税和地税Stamp Duty Land Tax (SDLT),征集意见。

  原本,在接受了公共质询后,很多人认为这一政策将在今年11月的秋季预算案式公布。但是由于突发的影响,11月秋季预算案被推迟。因此“加税1%”的计划并未开始实施。

  虽然,这一政策暂未实施,但在竞选期间,英国首相鲍里斯已经表示,未来将会对海外买家加收3%对印花税!主要针对在英格兰购置房产的海外买家。

  如果这项印花税新政在2020年落地,也将意味着海外买家未来在英国买房,肯定会比现在多掏一部分钱。

  不过,按照英国的法律传统,通常不会在未来追溯以前的购买。对于计划增加投资的海外房东来说,只要在政策正式实施之前完成购买,那就不会被额外增税影响。

  今年还需要注意的一个重要事项是,英国新任首相鲍里斯曾承诺会在继任后,会废除房东们可以使用Section 21 notice来赶走租客,也就是不能再以“无”的方式来“赶走”租客。

  Section 21设立的初衷是为了保障房东们想要把房子收回自住或者做其他安排时,能够顺利而且地拿回自己房子的使用权,防止出现“租客霸住不退租”的情况。

  依照现行的法律,如果房东想给租客发Section 21通知,是不需要给出具体理由的,这也给一些无良房东提供了可乘之机,通过法律漏洞随意“自己不满意”房客。

  于是,为了保障租客权益,决定废除Section 21,不过,目前而言,还没有做出具体行动。

  当然,对于租客霸住,不合格租客造成房产损失等情况,房东们也不是别无选择,未来,如果Section 21被取消,房东们还可以选择Section 8。

  Section 8类似于Section 21,也是针对租客“犯了错”来通知租客搬走而启动的租客的程序。不过,Section 8相对而言麻烦一下,房东需要给出具体的理由。此外,英国相关部门也表示,未来会对现有的Section 8触发条件做出修改,确保房东们在想要自己搬进去住或者卖掉房子的时候,能够有要求租客到期搬走。

  而且,在2018年10月,对于HMO的发生了变化。在出台之前,对于HMO房屋的定义是:该房屋至少有三层楼高,拥有共用设施(如卫生间),租户来自不同家庭,且租户至少在五人以上。新规后,对于楼层的要求则被取消了,这使得一些原本不是HMO的房屋,都需要重新申领HMO牌照。

  这两项执照并非全国范围内的硬性,而是由当地地方决定房东是否应该申请,下图则展示了伦敦需要申请执照的地区。

  由于各地方在申领方面的要求相差很大,对于初次做房东的投资人来说,一定要根据实际情况和当地区域政策,申请相应执照。

  今年,对于私人住宅的减免(Private Residence Relief,PRR)的也会影响到房东的收益。

  在英国,房东将非自住房出售时需要对增值的部分缴纳资本利得税(Capital Gains tax )。如果房东出租的房子曾经是他们的主要居所,那么在房屋出售时,房东只需要对房屋出租时增值的部分缴纳资本利得税即可,不需要对居住期的部分缴纳。

  而且,按照现有PRR的,房东还可以在他们居住的时间基础上再增加18个月的最后减免期(Final Period Exemption ),不管他们当时是否在该房产居住,但从明年4月开始,被豁免的期限将减少到9个月,而这也意味着,房东未来需要缴纳的资本利得税增多了。

  在2018年4月,英国推出了最低能效标准( MEES),该标准新租的租赁协议或续签的房屋(一些HMO的房产除外)必须具备E级或以上的能效证书(EPC)。

  但从2020年4月起,该标准将适用于所有现有租约,所以,届时,EPC评级为F或G的房产将不能用于出租。对于不符合要求的房产,如果房东执意进行出租,则会面临最高5,000英镑的罚款。

  为了排除出租房屋存在的电气安全隐患,2018年7月,英国宣布,计划让房东每五年对他们的房子进行一次电气安全检查。

  然而,到目前为止,还没有明确说明这项检查将于何时开始,很多机构认为,这一时间会定在2020年。不过,在正式实施前,房东会提前至少六个月收到通知。

  据悉,该条例实施后,将有两年的过渡期。过渡期间,新的租约将首先纳入检查,一年后现有租约也将被纳入条例管理。所以,未来房东们仍要关注该电气安全检查条例的落地实施情况。

  在英国,一些房东会将房产交给中介打理出租,并定期从中介处获取租金收入,但有一些无良中介就打起了客户资金的主意。

  为了这部分资金,2019年4月,英国出台了客户资金保障计划(Client Money Protection,CMP)的新规,按照新规要求,在英格兰地区的所有房产中介必须加入这一计划,以为客户资金,譬如押金,租金收入等的安全提供一定的保障。

  该计划的出台相当于为房东和租客提供了双重保险,可以有效防止中介玩忽职守,窃取或不当使用客户的资金。如果客户的资金遭受了损失,房东或租客还可以通过该计划索赔。

  目前来看,建立房东数据库计划还是比较失败的。据《卫报》报道,在房东数据库建立的第一年,英国只有四位房东被录入该资料库。

  去年7月份,曾表示,计划向租户该资料库,让租户们来检查自己的房东是否属于房东,以及该房东是否符合登记备案的条件。

  此后,开始就房东资料库的进行磋商,目前仍在分析收集和意见的阶段,有机构预测,2020年这一计划将有望落地。

  租房权是英国与2016年推出的,最初主要是为了非法移民的进入英国,所谓的租房权指的就是房东拥有检查租客是否有在英国居住的。

  具体来说,所有18岁以上的租客,只要他们将会在这个房子里居住,那么房东就肩负有检查的义务,这些检查详尽而繁琐。如果租客们不配合检查,房东可以以刑事制裁相。

  如今,高院的裁定意味着租房权的存在已经有了法律风险,未来这项政策很有可能会面临修改甚至废除,届时房东们也会因此而减少一些繁杂的工作。

  去年6月,在英国曼彻斯特召开的一年一度的特许房屋协会会议(Chartered Institute of Housing conference)上,面对很多人忧虑和关心的地租以及别墅产权的问题,住房部长James Brokenshire对很多人关心的地租及别墅产权问题进行了回答。

  为防止不的乱收地租的现象,现决定,开发商及永久产权业主(Freeholder)彻底取消每年向购买了租赁产权(Leasehold)House的业主收取的地租;

  除非有特殊情况,否则未来所有新建House,都将以永久产权(Freehold)的形式出售给买家。 这也意味着租赁产权的新建House,可能从此就要绝迹了。

  立即出台法案改写Help-to-buy政策,以防止用纳税人的钱供养开发商的租赁产权房源。

  其中,第三点从宣布日开始生效,第一、第二点从何时开始正式生效,尚未作出明确回应,很多人预计这些措施很可能会在2020年落地实施。

  此外,据业内人士透露,还可能会对房屋购置过程中产生的服务费(Service Charges)、许可费(Permission Fees)和地租(Ground Rents)等设置上限。

  如果这些措施最终能够落地,对于房产行业将是一场新的变革,也是房东们今年来必须格外关注的消息。

  去年是英国房地产市场增长相对较为缓和的一年,考虑到这一点,很多房东觉得不能再像以前那样严重依赖英国南部的房价上涨,一些投资者更是开始将目光投向租金更低的英国北部市场,以期寻求更高的租金收益率。

  举个例子,伦敦的平均房价为635,191英镑,而苏格兰的大城市格拉斯哥(Glasgow)的平均房价为178,479英镑,房价同样上涨500英镑,虽然格拉斯哥的涨幅比伦敦的高,但这不意味着苏格兰的房子就已经比伦敦更值得投资了,毕竟,双方在其他资源方面的优势不可同日而语。

  房产君认为,买房出租投资者在确定投资前,一定要关注这个城市多方面的因素,如该城市在英国乃至世界上的地位、经济地位、人才聚集度、发展潜力、出租市场规模、租金增长率等等诸多因素。

  在2019年,买房出租抵押贷款利率一直呈稳步下降的趋势,去年12月,固定利率的买房出租抵押贷款平均利率更是下降到了3%左右。

  鉴于贷款机构之间的价格战很可能会延续到2020年,这对于房东们来说也是一个很好的机会。有条件和需求的房东完全可以考虑锁定一个较低的利率。

  例如,有些贷款机构最初会提供1,000英镑的现金返还,表面上看起来占了便宜,但很可能是贷款机构的一种促销手段,利率却相对较高。

  首先,英国脱欧的结果肯定会对英国经济造成一定的影响。如今来看,英国脱欧基本上已经板上钉钉了,但与欧盟的贸易协定仍然是个未知数。未来,这份贸易协定何时签订以及如何去签都会对英国经济造成一定的影响和冲击。

  其次,伴随着脱欧的,英国央行的基准利率也可能会向两个不同的方向转变,从而对抵押贷款的利率产生深远的影响,进而影响房东们买卖房屋。

  最后,“新官上任三把火”,房地产行业一直是各届十分关注的领域,鲍里斯也很可能会出台相应的政策来刺激房地产市场,这既关系到首相的政绩,也关系到保守党在竞选期间的承诺。

  总体来看,新的一年,也在寻求各种方式,解决租赁领域存在的各种问题,不断平衡租赁双方的权益。

  对房东而言,未来的要求会更加严格,不过,这也会帮助市场清退一部分不合格的房东,而对于优质房东来说,尽管税收减免有所减少,但随着这些不合格房东的退出,恶性竞争的可能性也会大大降低,反过来又会助推房租的上涨,对市场的健康发展来说也不是一件什么坏事。返回搜狐,查看更多

   威廉希尔