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天津10月15日重磅新政调控政策放松的信号?天津

 发布时间 :2020-01-22 09:06

  继昨天南京六合区放松限购后,天津滨海新区也出台了类似的。包括南京和天津出台这样的借口其实都是一样:人才引进和产业引进。那么天津10月15日重磅新政后对于楼市会产生哪些影响?借此机会简单谈谈我的观察。

  以户籍作为购房前提的政策会不会未来有更大的调整空间,这是我想到的第一个问题。天津这类的二线及以上城市来说,过去进地产调控的主要手段就是限购,限购的前提就是户籍制度。如果说未来在新区或者远城区购房对于户籍要求不那么严格,对于房价的影响肯定是有的,但是这些城市房价要想有大的波动还是需要拿出更多的诚意。几点观察:

  第一、无论是南京还是天津,放松限购的区域基本上都是“价值洼地”,真正优质区域的政策并没有变动。这种政策的调整大有吸引“外来者”接盘的意思,关键是有没有人过来接盘?这个是疑问。图上所示是天津滨海新区的房价走势图,可以看到过去一年价格基本平稳,但是如果说滨海新区的房价是所有市辖区最低之一,相信没有人会反对。为什么这个区域的房价会这么低?根本还是因为资源配套(尤其是优质资源配套)不健全导致的,希望外来人口(或本地居民)到这里拉动经济增长或者抬高房价,会有人但是不会多。

  第二、在天津人眼里(甚至打算在天津购房的外来人)主城区只有6个,这6个区域也是资源最集中的区域,也是首先购房区域,滨海新区等是最末选择。跟大家分享一下目前这6个区域的房价,和平10月新房均价 53333 元/m、河西10月新房均价 42178 元/m、南开10月新房均价 47250 元/m、10月新房均价 35650 元/m、河东10月新房均价 38692 元/m、红桥10月新房均价 35933 元/m;我们看似天津的房价均价不高,但是把这几个主城区的房价拉出来不弱于一线城市;其他几个区域房价比较高的基本上是西青、东丽、北辰等,其他的基本就是天津本地人或者说外来人落户买房的最后选择。不幸的是滨海新区也在其列。

  第三、撇开购买力不谈,仅仅流入人口的表现不佳也是天津远城区(传统6区之外)房价不高的原因之一。背靠北京首都这颗大树,天津过去发展顺风顺水,但是进入产业转型期后因为过去过度依赖钢铁等重工业的原因导致天津P增速一直不理想,2018年天津P增速只有3.6%,更要命的是2018年天津全市常住人口比上年末仅仅增加2.73万人(跟没有一样)。要知道天津一直是外来人口占比比较多的城市,用外来人口撑起了天津半边天来形容也不为过。有人说天津的落户政策严格,真的是这样吗?恐怕对人才的吸引力降低才是根本。

  之前就在很多文章中提到这样一个观点:房地产市场如果没有投资炒作风,那么房价是很难出现上涨的,哪怕是未来放松限购等政策。无疑如今的天津就是处于这样的一种背景下,几点:

  第一、过去几年投资炒房该炒的都炒了,如今炒房投资的风险越来越大。不仅仅是天津包括全国主要城市都是这样,投资房产收益不稳定,银行贷款包括杠杆炒房资金来源越来越少;在没有足够的利润情况下是不会有多少人愿意冒这么大风险的。而且天津这个城市这几年经济发展确实不理想,不仅仅是房产投资包括其他投资都是不温不火。这就不是市场问题了,而是天津整个的营商氛围或者投资发生了改变。包括投资房者如今越来越,越来越多的人意识到买房就是买资源,教育、交通、商业等成为越来越多人考虑的因素。可以说对于远城区来说如果资源配套不健全那么未来为其买单的人会越来越少。

  第二、房地产黄金期已过,正处于市场下调期,住房市场需求不足,这点共识大家都已经知道。从2016年下半年提出“房住不炒”后,让房产回归本质已经成为高层的共识。这也是为什么包括天津在内的很多城市哪怕P数据不那么出色却也不敢随便采用房地产刺激经济做法的原因(或者说这种做法已经不奏效)。既然房地产行业也处于一个调整期,面对远城区的房产除去真正的需求购房者之外,多数人是不会现在选择的。未来或许会,但是绝对不是这几年。

   威廉希尔