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最新最全!2020年西安限购、限售、贷款政策!

 发布时间 :2020-02-02 07:18

  身为西安人的你,或是打算在西安买房的你,对西安目前执行的各项买房政策、户口问题、购房常见问题了解多少呢?古语云,知己知彼,才能在双方博弈中不被轻易。

  本期房博士归纳整理当前西安购房政策、落户政策、购房流程、购房资料、税费等多个维度的干货知识,为关注安家西安及365淘房网的各位粉丝送上最全面、最及时、最详细的购房指南。

  西安市户籍业务的“全城通办”,就是群众可“就近”在西安市任何户籍均可办理本市所有的指定户籍业务。

  注意:全国在校大学生落户西安只需学生证和身份证。微信落户只需要上传以下材料:1.学信网学籍查询结果截图。2.申请人身份证照片。

  同时,2018年3月5日起,凭学历落社区集体户只需通过西安·掌上户籍室上传学历、身份证照片即可,办理人无需再跑腿。

  西安下辖11个区(新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、灞桥区、未央区、阎良区、临潼区、长安区、高陵区、鄠邑区)、2个县(蓝田县、周至县)、7个国家级开发区(西安高新技术产业开发区、经济技术开发区、曲江新区、浐灞生态区、阎良国家航空产业、国家民用航天产业、国际港务区),并代管西咸新区。以上西安辖管的户口都算西安市户口。

  特别说明:若您户籍材料如户口本已加盖西咸新区户籍管理部门公章,则为西咸新区户口,视同西安市市户籍居民家庭执行相关限购政策,可在限购区域内拥有两套住宅。

  资料审核通过后,若核验通过家庭数超过房源总套数,需要在公证处摇号,具体等待售楼部通知。若核验通过家庭数未超过房源套数,则不需要摇号,可以直接认购。

  办理网签备案;网签是在签约后在售楼部或者在房管局办理,备案是在签约之日起30日内在房管部门办理。

  按照约定的交房时间等待收房,收房时注意查验《住宅质量书》、《住宅使用说明书》和《房屋建筑工程竣工验收备案表》。

  商品房交付后办理房产证。注意看《商品房买卖合同》中约定办理房产证的时间,一般情况为交房后一年内,两年内,或三年内不等。

  6.非西安市户籍居住家庭还需提供在西安连续缴纳2年以上(含2年)的个人所得税或社会保险证明材料(必须提供原件)。这是针对非西安市户籍家庭或人士的,西安市户籍(含西安郊区县)家庭或人士不需要。

  7.军人购房需提供军官证复印件、在陕驻地证明复印件(需由团级以上开具)、若已婚还需提供配偶身份证复印件、配偶户口本复印件。这个至少需要一式三份。

  8.一般需要提供购房人及配偶私章。规格为1.5*1.5cm,不带“之”或“印”字样,正楷字体。但有些楼盘可用本人签字加摁代替,具体根据楼盘要求。

  9.个人征信报告及近半年的银行流水证明。个人征信报告是必须要有的,半年银行流水证明以主买人(合同主签约人)为主,共同还款人为辅。一次性付款的购房人也需要提供征信报告。

  10.西安市住房情况结果查询证明(含未成年子女的)。没房的也要提交证明,而且是原件。这个信息在网上平台登记时就应如实反映。如不属实,就按照提供虚假信息论处了!

  11.意向购房人及家庭需携带满足首付款条件的定期或活期的存款证明。这是2018年6月24日西安楼市“新政”出来后的新要求,要求是不高于意向购买房子的总房款30%,不要求是指定银行的,所有银行的存折、存单、流水余额累计起来达到就行。

  比如贷款人两年内连续三个月或者累计六次逾期还款银行都有可能贷款,因此在平时消费方面就要注意自己的个人信用。

  网签就是交易双方签订合同后,到房地产相关部门进行备案,并公布在网上。是在开发商已经取得了预售证,且购房者也满足购房资格,完成选房,签订合同之后,在售楼部或者在房屋管理部门完成的。

  备案是在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。

  需要说明的是,备案是在网签完成之后进行的,最终经房地产管理部门的审核会返回一个备案号,此备案号是唯一的(很多备案号就是合同编号,具体要咨询售楼部工作人员)。

  登录房管局门户网站首页“商品房买卖合同备案查询”办事栏输入购房人身份证号和买卖合同登记号显示备案房屋小区名称、房号、备案时间等信息。

  多层住宅(7层以下,不配备电梯):60元/平方米;多层住宅(配备电梯):90元/平方米;小高层、高层住宅(7层以上,含7层)145元/平方米。

  (1)业主按照所拥有物业的建筑面积交存维修资金,每平方米建筑面积交存首期维修资金的数额为当地房改成本价的2%;

  (2)售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%,从售房款中一次性提取维修资金。

  在本市无住房且无购房贷款记录(含住房公积金贷款)的居民家庭,申请商业性个人住房贷款购买住房的,最低首付款比例为30%。

  在本市已有一套住房或在本市无住房但有购房贷款记录(含住房公积金贷款)的居民家庭,申请商业性个人住房贷款执行二套房信贷政策,最低首付比例为40%。

  1、首套30%、二套40%为最低首付比例,不是固定首付比例,也有执行首付比例50%或更高的,具体看银行、楼盘、以及贷款人情况。

  LPR每月20日央行都会公布最新的,每笔贷款具体的加点数值由贷款银行按照全国和当地住房信贷政策要求,综合贷款风险状况,在发放贷款时与借款人协商约定。加点数值一旦确定,整个合同期限内都固定不变。

  举个例子,如果最近一个月的5年期以上LPR为4.80%,银行测算后给你加了60个基点(100个基点为1%),也就是0.6%,那么你的房贷利率就是5.4%。

  异地有房有贷款未还清、西安无房:现想在西安买房,这种情况一般审核是很严格的,贷款相对比较难批,还是要根据个人情况而定。

  农业银行是认房又认贷的,银行是全国联网的,在审核个人房产信息时,无论本地还是异地只要有未还清的房贷记录,再次买房,房贷利率都按二套计算。

  特别提醒:每个银行具体的贷款政策有所差别,同一银行对不同项目的要求也有所不同,因此还需具体情况具体分析。

  西安公积金贷款政策,第一次使用公积金贷款按首套房贷款政策执行,第二次使用公积金贷款按二套房政策执行,第三次不支持。第二次使用需结清第一次公积金贷款。

  贷款利率:贷款利率:首套房1-5年含5年2.75%,6年以上含6年3.25%。第二次使用利率上浮10%。

  1、按照西安市公积金管理中心最新,从2019年5月13日起,开始实行新的公积金贷款政策,首付比例较之前有所提高。

  首次使用住房公积金贷款购买自住住房,面积在144㎡(含)以内的首付比例不低于35%,面积在144㎡以上的首付比例不低于40%;

  对结清首次住房公积金贷款后,再次申请使用住房公积金贷款购买自住住房,面积在144㎡(含)以内的首付比例不低于40%,面积在144㎡以上的首付比例不低于45%;

  借款人单人连续足额缴存住房公积金的,贷款额度最高不超过50万元;借款人及配偶同时连续足额缴存住房公积金的,贷款额度最高不超过65万元。如配偶公积金缴存不正常(连续足额缴存不满期限、断交90天以上、封存)的,配偶公积金不参与计算。

  贷款额度=(借款人公积金缴存账户余额+配偶公积金缴存账户余额)×15倍×缴存时间系数(累计缴存时间36个月的,时间系数为1.2;累计缴存时间<36个月的,时间系数为1)

  贷款最长期限不得超过30年,且借款到期日不超过借款申请人退休时间后5年。借款人申请贷款时年龄不超过其退休年龄(原则上女55岁,男60岁。特殊情况,需提供相关文件)。

  意向购房人(核验通过家庭)多于可销售房源时,应按刚需家庭、普通家庭为先后次序,采取公证摇号方式分别产生选房顺序号和选房家庭,并按顺序进行选房。

  刚需家庭在本类别摇号未中的,可再次参与普通家庭摇号排序。登记的意向购房人、摇号选房人、合同签订人必须保持一致。

  (一)居民家庭包括夫妻双方及其未成年子女、离异(丧偶)父(母)及其未成年子女,不含未婚、离异不满3年的单身;

  (二)登记购房人及其家庭在本市范围内名下均无自有产权住房且自2017年1月1日起无住房转让记录的;

  楼栋与楼层好不好是相对的概念,一般来说,社区中间的楼栋(一般被称为楼王)最好,但如果楼间距太小,这样居中的楼则采光容易受四周楼栋的遮挡。

  所以在看沙盘时候,首要确认的是小区的楼栋排列布局方式,楼间距,临街状况,再去判断楼栋的好与不好。

  半围合式布局指建筑物沿建筑用地边线建造,整个建筑用地呈现出半包围的形态,利用建筑落差自然形成楼间距,更大程度地保障了中庭景观的欣赏体验。

  行列式布局也称阵列式布局,常见就是在建筑用地上按一定顺序平均布局,这样更容易每一户的通风采光。

  这种布局的楼盘,如果采用高层+洋房的模式,相对好一些,如果全是高层,则需要十分注意楼间距的大小,楼间距过小,影响采光,互相也能看到屋内动作,私密性差。

  如一层楼有2部电梯,4户家庭,那么梯户比就是2T4。梯户比影响的不仅是你每天等待电梯的时间,还和公摊、结构户型、居住体验相关。

  梯户比小了等电梯会落泪会伤心,但是梯户比大了可就是伤钱包了。电梯井也是公摊的一部分,梯户比越高,公摊面积越大,而购房成本和物业费也会相应的增加,所以也不是梯户比越大越好。

  比如,主流的2梯4户的楼栋,设计时往往边套的采光、景观等会更好,中间套左右都会有所遮挡,视线和房屋采光也会受到一定影响。同时,梯户比越高,每层住户越多,单套面积相对较小,更容易出现暗厨暗卫和不方正的户型。

  不同楼层的价格也不完全一样,比如28层的楼,一般10到20层的价格会略贵一些,向上下两侧价格依次递减。

  低层采光略受影响,在楼间距不是很大的情况下,可以尽量选择高层的房子;如果楼栋靠近主干道,不管是高层和低层都会有噪音的困扰。相比起来,如果低层有绿化的遮挡和,噪音反而会比高层小一些。

  楼层多看个人选择和家庭需求,如果是有老人小孩,低层会更方便;如果是年轻人,可能更喜欢没有遮挡的高层视野。

  西向房屋的采光时间较短,夏天的西晒更是让你无死角的体验热情的高温。北向的房屋采光较差,冬天更显瑟瑟发抖。东向比较不足的在于除上午外其他时间没有阳光照射,通风比较差。

  所以在条件有限的情况下,必须做选择,那么就选择一个你可以接受的,毕竟朝向带来的影响是相对的,而科技的发展,家电越来越智能,很多问题都可以得到改善。

  容积率也是衡量楼盘品质比较重要的一个指数,是指项目用地范围内,地上总建筑面积与项目总用地面积的比值。

  每一块土地在拍卖的时候,就确定好了容积率。这也是在做城市规划时的硬性,后期不可更改。

  常见高层的容积率在2.5-4.5之间。容积率低于0.3的,是高档独栋别墅项目;高于6.0的那是摩天大楼项目了。

  还有一点误区是,有别墅、洋房的高层社区不一定比纯高层社区更舒适宜居。因为别墅和洋房会被侵占的绿地面积,而高层则可能会被楼间距和公共活动空间。

  如果楼层越高,公摊面积越大,那么得房率越低。如果面积相同,而户数越少,那么每一户的公摊也就更大,得房率也越低。

  买房的时候以为是90平足够你,结果交房才发现只有70平的空间,根本不够用。为了避免“以为是个王者,结果是个青铜”的尴尬,一定要注意得房率和套内面积。

  说起户型的优劣,很长一段时间我都只会用“方正与否”来衡量。毕竟方正的户型意味着边角冗余不多,可利用的空间更多,空间利用率也更大。

  习惯上,我们把房间的主采光面称为开间(也称“面宽”),开间一般指户型东西之间的距离;与其垂直的称为进深,即户型南北之间的距离。

  户型方正就是指户型的进深与开间之比合理,一般介于1.5:1之间较好,做到采光通风与保温两者间的相对平衡。

  动静分区则是指将客厅、餐厅、厨房、客卫、阳台这些供人活动的场所与卧室、书房这类供人休息的场所分开,互不干扰。

  答:是的。西安目前购房政策只要要求缴纳社保,不管是5年还是12个月,都必须是在西安缴纳的连续的社保。

  答:每个城市公积金政策不一样。在哪个城市缴纳的公积金需要去看那个城市政策,或者咨询他们的公积金中心能不能异地买房提取。

  答:如您是在6月20日之前完成的购房资格审核,则不受新政策的影响,可继续办理后续手续。6月20日之前已经在意向登记平台登记的居民家庭,不受此次限购政策影响,可依据之前限购政策购买房。

  答:离异不满三年带未成年子女人士,本人及子女名下无房且自2017年1月1日起无住房转让记录、符合我市住房限购政策的家庭符合“刚需家庭”条件。

  已婚夫妻双方、丧偶人士、离异满3年且无未成年子女,名下无房且自2017年1月1日起无住房转让记录、符合我市住房限购政策的,符合“刚需家庭”条件。

  答:住房限购区域内已购买或新购买的商品住房,房屋产权人取得《不动产权证书》满2年,或商品房买卖合同网签备案满3年且取得《不动产权证书》的,方可上市交易;已购买或新购买的二手住房,房屋产权人取得《不动产权证书》满2年方可上市交易。

  答:购房人可在不动产登记服务中心档案查询窗口办理该项业务(除凤城六交易大厅外,上述其余4个交易大厅均可办理)。

  答:自2017年5月1日起,随着全市不动产登记职能划转,该项工作任务一并移交市国土局,我局不再受理不动产权证办理业务。不动产登记(房产证办理)工作由市国土局下辖不动产登记局负责,具体业务办事点如下:

  (1)香米园房产交易大厅,地址:莲湖区香米园西巷93号,联系电线)西大街房产交易大厅,地址:莲湖区西大街116号,联系电线)凤城六房产交易大厅,地址:凤城六与文景十字东北角,联系电线(房改房);

  (4)城南房产交易大厅,地址:碑林区含光255号,联系电线)城北房产交易大厅,地址:凤城八130号保亿隆基中心不动产交易登记大厅,联系电线、

  答:《城市房地产管理法》第四十五条第四款,商品房预售,应当向县级以上人民房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明。

  注意事项:购房人应查询所购楼幢是否在商品房预售许可范围内(即所选楼幢是否在《商品房预售许可证》中明确列出),不在预售许可范围内表示该楼幢未获审批,不得购买。

  答:五证是指《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》(《不动产权证书》)、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》。其中,《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》由规划部门核发,《国有土地使用证》(《不动产权证书》)由国土部门核发,《建筑工程施工许可证》由建设主管部门核发,《商品房预售许可证》由房管部门核发。

  答:在商品房买卖中,经常会遇到的纠纷包括:因定金、退房、房屋面积误差等原因,购房人与开发公司产生争议而引起的纠纷。出现此类纠纷时,双方应先依据合同进行协商,在无法协商或协商不能达成一致时,应通过法律途径解决争议。8、

  答:若为开发商或业主原因导致的延期交房,合同中有明确约定的,双方应严格按照合同约定履行合同,承担相应的违约责任;合同中无明确约定的,双方应先自行协商,在无法协商或协商不能达成一致时,应通过法律途径解决争议。如果大家觉得有用,对买房有帮助,欢迎转、赞、评,让更多身边有需要的买房朋友知晓。

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