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最近房地产金融调控感想随笔

 发布时间 :2020-03-04 09:21

  前段时间在房地产金融调控的开始时,我写过一篇文章《风物长宜放眼量》,坚定地认为当下是房地产股权投资的最佳时机,过后的房地产非标市场更是股权投资的市场。最近新的一些窗口指导也了这个判断。

  23号文对非标债权的创新进行了彻底的否定,630规模控制的窗口指导,一度让部分信托公司以卖额度为幸运,64号文堵住了通道业务。这些政策都在逼着信托公司主动管理的道,监管明确传达一个信息,通道业务是不务正业!属于严厉打击范畴。

  对于二级资质认定标准的明确,很多人都认为是对房地产信托的调控。作者认为,更深层次的目的是逼着房地产企业将项目公司负债纳入表内。一方面23号文让各种表外的债权创新业务终止,另外一方面通过二级资质的认定,房地产企业并表项目公司。这一套操作的核心都是围绕着房地产企业充分负债风险,为市场出清做好基础工作。

  23号文和64号文,将信托的通道功能关闭后,信托背后最核心的资金来源银行将直接面对房地产业务,面对负债的房地产企业,银行的房地产业务风险将再次重新评估。这套组合拳最终要实现银行、信托在房地产业务上业务边界,尘归尘,土归土,贷款业务将回归到银行业,信托将在未来面临432贷款业务急剧萎缩。可以说,23号文对房地产信托是划时代的。

  最近市场风声更紧的是房地产按揭贷款政策的调整。被银保监会检查的32个城市都出现了按揭贷款收紧的现象。就在昨天,中国人民银发布消息称,自今年10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点形成。这将改变房地产按揭贷款的计息方式,将使得未来降息后资金进入房地产行业的通道被堵塞。

  一系列政策都是在围绕了房地产行业定向去杠杆而展开,大量的表外融资将进入表内,房地产企业财务的真实性将逐渐,此时的房地产债权信托业务也许风险更大。如果将房地产企业的发展竞争比喻成赛马,每一个房地产企业都是一匹赛马,在到达终点前,大量的马会退出市场(被兼并),或者而亡(破产倒闭),只有少部分马能够赛到终点。而做债权的金融机构就是骑在马背上的人,会随着马的倒下而倒下,非死即伤。做股权投资的金融机构将是坐在项目这个马车上,马车再挂在马的后面奔跑,马倒下的时候,金融机构是否受伤就看你马车的质量和马车的驾控了。

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