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直击业绩会:融创中国

 发布时间 :2020-08-08 17:38

  2013年融创中国营业收入达308亿,同比增48%,公司拥有人应占溢利31.7亿元,同比增22%。基本每股盈利为0.96元,同比增10%。董事会派发末期股息每股0.19元。

  融创集团成立于2003年,是一家涵括房地产开发经营管理、传媒广告的大型企业集团,其中主营业务是房地产开发经营管理。 立足于天津,融创中国成功布局、重庆、无锡、苏州,在5个城市拥有较高市场影响力,并拥有11个处于不同发展阶段的项目,产品涵盖:高层、多层住宅、别墅、商业、酒店式公寓、写字楼等多种物业类型。

  导语:融创中国3月25日举行业绩说明会,公司高管回答了投资者关心的多个问题。在业绩会现场,融创中国董事长孙宏斌透露,去年公司业绩超出了自己的预期,负债率也很好,所以派息增长很高,而且明年派息不会比今年少。

  孙宏斌:中国经济放缓肯定是必然的,现在经济下滑的压力还是很大的。对房地产的影响肯定特别大,但这个影响不是才今年发生的,在去年、前年都有,只是说影响不平衡,有的城市大一点,有的城市小一点。 我觉得2013年是房地产行业特别好的一年,这样的年不可能一直持续,正常市场就有好与不好的时候,2014年肯定会比2013年难一些。难是难在不同的城市,不同的项目,不同的企业分化特别厉害。我们相信今年会看到更多的分化现象,包括不同的城市的表现,不同项目的表现,不同企业的表现。 另外,我们相信中国的政策还是倾向市场化,会越来越少。包括十八届三中全会,包括都没有太多说房地产,这是好事。调控方面基本上没有什么政策出台,这对行业是一件特别好的事,是市场化的表现。 对融创来说,最大优势是在、上海、天津、重庆、杭州几个城市。这些城市还是很好的,我们的项目地段、质量都比较好。我们对今年的销售非常有信心,我们有自信完成目标。 土地储备我们还是会按照原来的计划进行,至于说买哪个城市的哪块地这个不方便透露。

  孙宏斌:我们觉得今年派息是很正常的,因为去年、前年派了10%,当时觉得公司发展比较快,我们负债压力比较大,派息会少一点。去年我们业绩很好,负债率也很好,所以希望多派点息,以后这个派息率不会往下走。这个行业只会越来越正常,大家的水平都差不多,我们明年派息不会比今年少。 去年我们业绩超出了自己的预期,包括几个方面,拿地、销售、负债率、融资方面都超出预期。 大家比较关心我们去年拿的地,我们所有的土地都是在京津沪渝杭这五个城市拿的。去年拿的地,在其他城市价格都是比较合适的。唯有的两块地,一个是亦庄的地,一个是农展馆的地,大家觉得价格很高。 但是最近一段时间,推出了一些土地,价格虽然没有很高,但是素质比我们差很多。现在来看,农展馆的地和亦庄的土地都很合适,而且当时拿地的价格还是很合适的,相信项目出来以后肯定会超出我们的预期。因为和上海市场是不可能有特别大变化的,虽然不会有去年涨得那么多,但是不可能跌。 这个行业最大的风险就是地价涨得太快了,去年下半年的时候地价涨得特别快,但是我们已经拿完了,这些都是较为稀缺的地块。当时觉得很合适,现在觉得更合适,肯定会比我们预计的好。

  斌:上周四我们补充了上海顾村项目,楼面价2万元/平方米。其实顾村在二环线里面,此前唐镇项目是在外环线外的。顾村在早些年大量的土地供应在外环线万平方米,包括去年中铁建也来这里。 我们为什么看好这块地呢?这个地区在农村,实际上可以算是城中,过了一座桥就是张庙。周边的城市配套相对来说非常成熟,现在张庙的房价已经3.5万元/平方米左右。我当时跟老孙说,这块地楼面价2.2万元/平方米都不一定能够拿得到,最后实际用了2万元/平米拿到,也是出乎意料的。 我们唐镇项目高层住宅现在卖到了4万元/平方米,但是据第三方机构统计,整个周边的均价在3.2万元/平方米左右,说我们卖得比别人贵了46%。不过,我们产品从定位,产品本身的品质,以及综合物业服务方面确实比周边楼盘要好很多。 唐镇项目不完全是靠名校,但是会有一点原因。从现在来说,我们在顾村这块地成熟度比唐镇项目要好很多,这块地的复合度非常高,东南西北的人都有,北面有洋房,东面是杨浦,西边是普陀,南面是闸北,四面都会成为我们这个项目改善型需求的客户来源。从这个角度来说,它比我们唐镇条件要更好。 去年下半年整个房地产市场比较好,大家看今年春节以后好像市场和以往不一样。其实这很正常,去年下半年楼盘的去化很好,上海市的存量只有6万套左右,能够推出的楼盘非常少。而我们在3月份开的唐镇的和玉兰广场两个楼盘基本上是当天就售光,这也反映了市场本身的需求很大。

  孙宏斌:我认为下一步刚需市场会出问题,改善型的项目需求会更大一点。有两个原因:第一,在过去的几年里面所有的开发商都在往刚需这方面走,所有的地块都做得很小,都做成了刚需的房子;第二,现在要集中力量做保障房,包括出了自住商品房概念,这种都是刚需的产品。 因此刚需市场供应量比较大,而改善型的住宅在市场中供应量很小。并且随着限购、限价政策逐步放开,会把的需求,我的判断是在今后的几年里面,改善型的房子要比刚需卖得好。 我们现在没有去库存的压力,因为我们过去的房子都卖得很好,差不多卖了60%,现在40%不难卖。我们没有难卖的房子,这主要还是因为我们在这几个聚焦的城市里面。 去年在上海我们开了三次盘,其中御园开了两次盘,臻园开了一次盘,三次基本上卖两个小时都卖光了,其中有一次半小时就卖光了。我们在的金茂悦项目也是20分钟就卖完了80套房子。所以,销售不是问题,三四线城市销售难度可能会大一点。 我们不会转型,现在大家都想往我们这里转,都想往一线城市转,但他们来的时候地已经很贵了。第二,后进入的开发商土地拿贵了以后,不卖高价赚不了钱,高端项目又不会做。所以他们都想往我们这方面转,我们不会往他们方面转。这个战略让我们很占便宜。

  荆宏:虽然农展馆的价格是楼王,但是现在大家再提这块地已经不再谈它是楼王了,因为大家觉得这块地肯定是合适的了。单价地王,不出现在、上海,如果出现在东北、东北乌鲁木齐,那才是件非常奇怪的事情。 如果出现一块地王,而不出现在农展馆也很,因为它在CBD,又在区。我们拿了地以后,很多周边的房子调到15万元,所以我们原来说这块地卖到15万元一平方米不是考虑到未来的增长,实际上是现在这个区域项目的素质本身就值这个价格。 现在这个地块周边的二手房,包括还有几个在售楼盘,售价已经到了15万元/平米,现在大家反过来看这块地和西局地块价格是差不多的,素质完全不一样。我们这个地块想象空间非常大,而且真的能够做出好的东西来。 进度方面,现在手续很正常,我们已经拿到了方案复函,大概四月份开工证会拿到。我们预计这个项目会在今年10月份亮相,会有一个产品的展示图,不是实楼。 我们觉得这个项目真正的压力是两件事情,一个是它的工程进度,因为位于区,又是CBD,所以一天干不了几个小时的活。第二个是价格审批。今年放宽了对价格的审批,也提到高端项目交给市场来决定。但是实际上价格还是有管控,只是控制力度比以前有很大的减弱,这个增加了我们开工时间的不确定性。 单就15万元/平米这个价格,从目前老客户打电话找我们咨询的情况来看大家是认同的,我们觉得这个项目出来以后,市场反映会好于预计。

  汪孟德:关于毛利率,虽然我们2013年的毛利率只有23%,但主要是因为会计原则影响了账面的毛利率,如果剔除评估增值、摊销之外,我们的毛利率会到30%以上,这个毛利率水平常好的。并且我们公司更关注的是IRR的回报,毛利率是排在第二的指标。 投地方面,我们今年一直在研究这个市场,在做大量的工作,在买地方面还是保持非常谨慎的态度。另外,我们买地的基本原则是在现金流安全和控制负债率的前提下再考虑买地,我们今年暂时没有买地的目标。

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